摘要：优先购买权制度具有其独特的价值功能，已经被世界各国所普遍得认同和遵循，我国目前对于优先购买权制度的立法尚未系统化，只是在《民法通则》、《物权法》、《合同法》、《公司法》、《合伙企业法》等若干民事单行法中零散得做了简单的规定，在理论层面并不确定性也不完善性，导致在司法实践中难以具体操作，本文将主要基于共有人优先权制度中的按份共有人的优先购买权制度对其价值取向、性质、以及具体适用中存在的若干问题加以阐述自己的一点看法。
关键词：共有；优先购买权；不动产；承租人

一、 我国按份共有人优先购买权制度的立法概况
共有人优先购买权，指共有人有偿转让其共有份额时，或者原共有人转让已经分割的共有部分时，其他共有人或者原共有人所享有的在同等条件下优先于其他人购买转让份额的权利。常说的共有人优先权指的是按份共有人的优先购买权。仅适用于按份共有人向共有人之外的人转让其份额(应有部分)的场合,但不适用于建筑物区分所有权制度中的共有领域[1]。《物权法》第101条规定：“按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。”可见， 1987年的《民法通则》与07年的《物权法》对于按份共有人优先购买权的规定基本是一致的，没有任何实质性变化，依然十分简略，例如对优先购买权行使的合理期限、同等条件的界定以及共有人内部优先权的冲突等问题都没有做出明确规定。
二、 按份共有人优先购买权的性质
以王泽鉴为代表的大多数学者认为，当优先购买权人满足了共有人出卖自己份额，具有“同等条件”，且没有合同约定时，优先购买权人在附加上述条件情形下可以完全排除出卖人与第三人签订合同的可能，因此认为其为一种附条件的形成权。还有以王利明为代表的少数学者坚持，按份共有优先购买权不是形成权，因为该权利只是在某一共有人要出卖其份额时其他共有人较之有关系以外的第三人有优先购买的权利，而不是直接使法律关系发生变动，直接与出卖人形成买卖关系[2]。
笔者认为，我国的按份共有人优先购买权应该是一种请求权，传统意义上的形成权只需一方意思表示即可达到法律关系变动的目的。而按份共有优先权人只有在其他共有人出卖自己的份额，并在同等条件下才享有优先购买权，其不一定导致买卖合同的形成，必须经由出卖人同意方可实现权利，法院即使支持原告胜诉，无法予以强制执行，出卖一方的共有人完全可以放弃出卖意向，导致优先权人的权利成为永远的期待性权利。因而从解释论的角度来看，目前的司法实践是无法直接形成立法论意义上优先权的法律结果的，综上，笔者认为所谓形成权意义上的按份共有人优先权只是一种立法意义上学者提倡的应然的优先权，而司法实践中的既存的实际上是一种请求权。
三、按份共有人优先购买权的实现
(一)如何确定行使时间
关于按份共有人优先购买权的行使期间法律没有明确规定，以德国为代表的大陆法系的传统民法理论认为：出卖人在于第三人签订交易合同之后，应当将此合同的交易条件告知于有资格优先购买的共有人，按照这个理论，出卖人优先购买权的行使是以交易合同签订为前提的，只有在优先购买权人没有行使优先购买权的情形下，交易合同才能生效。
笔者认为，优先购买权是同等条件下成立合同并优先实现合同债权的权利，出卖人与第三人买卖合同不成立，没有确定的合同条款，则不存在同等条件，优先购买权便没有成立基础。所以优先购买权只在出卖人与第三人成立买卖合同时才产生，只有自此时起权利人才能行使权利。因此有必要对于按份共有人优先购买权的行使规定一定的行使期间，国外立法例往往是规定一定的除斥期间（大多为两到三个月），在此期间内优先购买权不行使即告消灭，对此我国在后续司法实践中也应当规定一定的行使期限。
（二）如何解释同等条件
笔者认为，同等条件不一定就是完全相同条件。即便优先购买人在同等条件下愿意购买，也必须要与出卖人就合同的内容进一步的具体协商。这种观点也是学界共识，即相对等同说。
首先，同等条件最主要的是价格条件，优先购买权人愿意支付的价格与其他购买人开出的价格相同；其次，适当考虑其他条件。包括数量、支付方式、交易时间等合同主要条款的要求。如时间条件，出卖人对其他购买人的要求是即时付款，优先购买权人不得用一定期限内分期付款要求行使优先购买权。《德国民法典》第509条规定，“如果出卖人不准许第三人延期付款，则先买权人除非为出卖人提供了充分而适当的担保，否则不得请求延期付款。”又如，支付方式。出卖人要求其他购买人用现金付款，优先购买权人不得用转让的汇票来付款。等等。可见，其他条件不应当对出卖人有明显的不利因素，其他交易条件只要没有从根本上影响到出卖人的利益，出卖人就不能以此作非同等条件而对抗优先购买权人[3]。当然，在诉讼中，法官根据案情，有自由裁量的余地。
四、按份共有人优先购买权的冲突问题
根据物权法101 条的规定，共有人优先购买权行使的对象是其他按份共有人欲出让的共有财产的财产份额，因此只有在共有人出让其共有财产份额时，才存在所谓的优先购买权的问题，这是按份共有人优先购买权和其他优先购买权的主要区别。按照这一见解，如果共有人不出卖财产份额而只是出卖共有财产，应根据《物权法》第97条的规定，按照共有人约定的规则进行处分，如果没有约定，需经占份额三分之二以上的按份共有人同意之后方可出卖。无论如何，在只出卖共有财产的情况下，不存在按份共有人的优先购买权。其主要原因在于共有财产的出让在法律性质上不同于财产份额的出让，出让共有财产后，按份共有人可以就出让所得的金钱或财产，按各自份额进行分割或共有，并不会影响到按份共有人的利益。
另外，最高人民法院第92条规定:“共同共有财产分割后,一个或者数个原共有人出卖自己分得的财产时,如果出卖的财产与其他原共有人分得的财产属于一个整体或者配套使用 ,其他原共有人主张优先购买权的,应当予以支持。上述92条的规定不同于《物权法》第101条规定的共有人的优先购买权,而是某个或某些原共同共有人，即现在的各个单独所有权人于共同共有关系消灭后,对其他原共有人分得的“属于一个整体或者配套使用 ”的原共同共有物的优先购买权。
（一）共有份额转让时，其他按份共有人之间的优先权效力问题
在按份共有人转让其份额时,两个或两个以上的其他共有人均主张优先购买权，此时优先购买权如何处置？以王利明先生为代表的部分学者认为，这种情况下，可以由转让一方的共有人单方自由选择受转让人。但是这种处置方式，很难做到公平公正，没有合理的可操作性，争议较大。国外立法例和司法实践中很少有上述类似规定，大部分国家的司法实践是在尊重当事人意思自治的基础上，按照共有人份额比例为基础来分配优先购买权的[4]。《法国民法典》第815条14副条规定：如果有多个按份共有人行使优先购买权，视他们在共有财产中所占的份额比例，共同取得拟出卖的财产，有相反约定的除外。实际上我国现行法已经有了类似的规定，比如我国公司法第72条第3款后段关于“两个以上股东主张行使优先购买权的,协商确定各自的购买比例；协商不成的,按照转让时各自的出资比例行使优先购买权”的规定处理,即该数个共有人按各自在共有物中所占的比例取得转让的份额应有部分。这样,可维持各个共有人对共有物的比例关系不变,此种规定在形式上较为公平。在物权法后续法规制定中不妨予以借鉴。
（二）共有人的优先购买权和承租人的优先购买权的竞合问题
我国《合同法》第230条和《民通意见》第118条对于承租人的优先购买权做出了相关规定。部分学者认为，承租人优先权的设立是多此一举，完全没有必要，认为“买卖不破租赁”已经足以保护承租人权益[5]。其实不然，承租人优先权的设立主旨是为稳定一种以债权为纽带所形成的有期限的物的利用关系，以达到保护承租人稳定利用租赁物的目的，其主要是用于对抗租赁关系之外的第三人的介入。而共有人优先权的设立主旨则是为了简化和稳定共有关系，防止外部介入导致共有关系复杂化，维护财产秩序，提高资源利用率，二者在设立主旨上其实是没有冲突的。也有学者认为，按份共有人的优先权跟承租人优先购买权是不可能产生冲突的，理由主要是因为按份共有人优先权的客体是份额，而承租人优先购买权的客体是标的物整体，二者在法律性质上是不同的，共有人优先权是一种基于物权上的共有关系产生的，而承租人优先权的权利基础仅仅是一纸债权合同，因此，综合考量起来应该倾向于共有人的优先购买权。
笔者认为，上述两种观点是一刀切，把问题绝对化的表现。对于共有人优先权和承租人优先权的关系，应该辩证得区分看待：
1.按份共有人优先购买权单独存在
共有人只是转让自己的部分份额，而不是共有物的整体转让，此时承租人没有优先购买权，因为根据《合同法》230条和《民通意见》118条的规定，承租人只能对共有物整体享有优先权，而且在部分份额的转让过程中并不会对承租人利益造成损害，因此没有必要赋予承租人额外的优先购买权的必要。
2.按份共有人优先购买权和承租人优先购买权同时存在
在共有物整体作价补偿分割，转归于其中某一共有人的情况下，实质上导致了共有物的整体转让，此时既符合了按份共有人优先购买权的产生要件，又满足了承租人优先购买权的要件，必然导致了两种法定优先权的竞合。
笔者认为，在此条件下，应该倾向于保护共有人优先购买权的利益，首先，即使共有物整体转移于共有人，并不会导致承租人既得利益的受损，承租人依然可以继续租赁使用，即“买卖不破租赁”规则；而如果倾向于保护承租人一方，则会导致共有人一方所有权的丧失，直接涉及到共有人的切身利益。不利于维护简单稳定的共有关系，违背了基本设立主旨。

国家安全生产监督管理总局


关于贯彻实施《安全评价机构管理规定》的通知
安监管司办字[2004]139号
　
各省、自治区、直辖市及新疆生产建设兵团安全生产监督管理局，各煤矿安全监察局及北京、新疆生产建设兵团煤矿安全监察办事处：


　　国家安全生产监督管理局（国家煤矿安全监察局）(以下简称国家局)于2004年10月20日以13号令公布了《安全评价机构管理规定》(以下简称《规定》)，从2005年1月1日开始实施。为保证《规定》的顺利实施，现就有关工作通知如下：

　　一、认真贯彻执行《规定》，增强依法行政的意识

　　安全评价作为现代安全管理模式，体现了“预防为主”的管理理念，在安全生产中的作用越来越显现出来，并已成为安全生产重要的技术保障措施之一。《规定》的公布和实施，为安全评价机构、安全评价人员准入及安全评价管理提供了法律依据，也是贯彻《行政许可法》、依法行政的重要内容之一。各级安全生产监管部门和煤矿安全监察机构要切实加强对安全评价机构及其从业人员的监督管理，把《规定》的各项要求全面落实到实际工作中去，努力把安全评价工作引向深入。

　　首先，应当制定相关工作程序和工作规则，规范工作行为，坚持原则，严把准入关。要做到严格条件、严格程序、严格审查，对符合条件的机构应及时予以审批，对不符合条件的坚决不予批准。同时，各地区应根据实际情况，引导安全评价机构健康有序发展，把管理的重点放在提高安全评价机构的服务质量和建立科学有效的管理机制上，克服“重审批、轻管理”、“重权力、轻责任”的倾向。

　　其次，各级安全生产监管部门和煤矿安全监察机构要认真贯彻执行《行政许可法》及《规定》的各项要求，依法履行对安全评价机构的监管职能。要牢固树立为社会、企业和中介机构服务的意识，不得擅自设立法律法规规定之外的审批项目，特别是不能设置安全评价资质备案或变相备案，不得以任何形式实行地区保护。

　　第三，要大力开展安全评价科学研究工作。以科研院所和有技术能力的中介机构为依托，积极研究和开发科学、先进、符合我国国情的安全评价方法，逐步提高安全评价科技水平和工作质量，为安全生产提供高质量的技术服务。

　　二、安全评价资质管理方式及甲乙级资质业务范围的划定

　　安全评价资质管理由现行按评价类别管理调整为按行业分类管理。

　　取得甲级资质证书的安全评价机构，可以根据资质证书确定的业务范围在全国范围内从事安全评价活动，不受地域、项目或者企业规模的限制；取得乙级资质证书的安全评价机构，可以根据资质证书确定的业务范围在所在的省、自治区、直辖市范围内从事投资规模2亿元人民币以下建设项目的安全预评价、验收评价和国有（含国有控股）以外的企业安全现状评价。

　　国家另有规定的从其规定。

　　三、实施《规定》的几项具体工作要求

　　1.甲级资质安全评价机构的法定代表人应通过国家局认定的一级培训机构组织的生产经营单位主要负责人培训、考核，并取得相应的资格证书；乙级资质安全评价机构的法定代表人应通过国家局认定的二级以上培训机构组织的生产经营单位主要负责人培训、考核，并取得相应的资格证书。

　　2.同一安全评价机构只能获取一个级别的安全评价资质，甲乙级安全评价资质不得重复申报。申报甲（乙）级安全评价机构应有不少于3（2）名与其申报业务范围相适应的基础专业的专职评价人员，申报业务范围涉及具有较大风险行业的则应有不少于5（3）名与其相适应的基础专业的专职评价人员。

　　具有安全评价资格的人员只能在一个评价机构执业。

　　3.国务院有关部门、中央管理的大型企业、国务院国有资产监督管理委员会负责管理的各行业协会等所属单位是指由其直接管理的下属单位或控股公司。

　　民用爆破器材企业安全评价机构资质管理仍按原规定执行，由国防科工委推荐，国家局受理审批。

　　4.国家局定期公布取得资质证书的安全评价机构名单，同时，乙级资质的批准部门应定期在本行政区域内向社会公布取得乙级资质证书的安全评价机构名单,并在批准后10日内，将有关申报及批准材料报国家局备案。

　　安全评价机构及其安全评价人员要将每年的工作业绩记录表于次年1月15日前分别报国家局或省级安全生产监管部门、煤矿安全监察机构备案。

　　5.各地可根据实际情况，依照《中介服务收费管理办法》（计价格〔1999〕2255号）制定行业自律性或指导性价格标准。安全评价专家评审、核查及技术咨询收费参照《国家计委关于印发建设项目前期工作咨询收费暂行规定的通知》（计价格 [1999] 1283号）或《国家计委、国家环境保护总局关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知》（计价格[2002]125号）执行。

　　6.为保持工作的连续性，保证安全生产许可证发放工作顺利进行，凡属国家局批准的安全评价机构（包括临时资质机构），资质证书有效期至（到期复审换证的延至）2005年底，过期作废；经国家局授权，由省级安全生产监管部门、煤矿安全监察机构认定的安全评价临时资质有效期按原规定执行。

　　另外，由省级安全生产监管部门认定的危险化学品生产企业安全评价临时资质机构可以从事危险化学品经营单位的安全评价。

　　附件:

1.安全评价机构甲级资质审查决定程序

　　2.安全评价机构甲级资质审查决定流程图
http://www.chinasafety.gov.cn/files/2004-11/30/F_de11758a8bfa4ba790d19607e8c9ff3f_fj2.doc
　　3.安全评价机构甲级资质申请材料目录

　　4.安全评价机构甲级资质材料、现场核查程序

　　5.安全评价过程控制编写提要

　　二00四年十一月二十三日


安全评价机构甲级资质审查决定程序
附件1

　　1.本程序适用于安全评价机构甲级资质的申请、延期和变更。

　　2.审查决定程序分为咨询阶段和受理阶段。

　　3.咨询阶段包括：材料核查和现场核查；受理阶段包括：受理申请和审查决定。

　　4.申请机构应按要求提交申请材料。

　　5.申请机构应接受材料核查和现场核查。

　　6.国家局根据核查结果决定是否受理申请。

　　7.国家局对审查合格的申请机构,予以批准、颁发资质证书并向社会公告；对审查不合格的，不予批准并书面说明理由。

　　8.安全评价机构乙级资质的审查决定程序可参照本程序制定。



安全评价机构甲级资质申请材料目录
附件3

　　1.《安全评价机构甲级资质申请表》；

　　2.机构法人执照正本复印件；

　　3.安全评价过程控制文件（质量管理体系）；

　　4.工作设施、设备目录（包括办公设备、检测仪器仪表等）；

　　5.有关证明材料：

　　⑴《安全评价人员资格证书》复印件，有关专业背景材料(学历证书、职称证书等)复印件；

　　⑵安全评价人员劳动关系的法定证明文件复印件；

　　⑶技术专家聘用协议复印件；

　　⑷技术专家简历和专业能力证明复印件；

　　⑸安全评价技术负责人简历；

　　⑹申请机构法定代表人、负责人、安全评价技术负责人、安全评价过程控制负责人和机构各部门负责人等任命文件；

　　⑺法定代表人通过规定的培训、考核，取得相应资格的材料复印件；

　　⑻办公场地证明文件。

　　6.申请延期和变更的机构应提供从事安全评价活动业绩。

　　申请材料应真实、准确。统一格式的文书、表格应以国家局公布的样式为准，计算机打印。打印件、复印件大小为A4尺寸，装订整齐。

　　申请材料一式三份并附电子版光盘一张，由熟悉申请材料内容的人员送达。


安全评价机构甲级资质材料、现场核查程序
附件4

　　材料核查和现场核查是对申请机构所提交申报材料完整性、真实性、符合性进行核查、验证。

　　1.材料核查由1-2名专家完成；现场核查一般由3人完成，邀请机构所在地安全生产监管部门、煤矿安全监察机构有关人员参加。

　　2.核查组成员在进行核查时，应做到：

　　⑴客观、公正、无歧视地对申请机构实施核查；

　　⑵严格按照规定的程序和内容开展工作；

　　⑶避免受任何可能对核查结果造成影响的因素的干扰；

　　⑷与被核查机构无利害关系；

　　⑸保守被核查机构的秘密。

　　3.材料核查

　　⑴材料核查结果分合格、不合格两种。

　　⑵材料核查结束，形成材料核查结论意见后，核查组应及时将材料核查结论书面通知申请机构。

　　4.现场核查

　　⑴应于现场核查10日之前向申请机构发送《现场核查通知书》，申请机构应予以书面确认。

　　⑵核查组在核查地召开有申请机构相关人员参加的现场核查会议，就现场核查的安排等事项进行落实和确认。

　　现场核查会议由核查组长主持，会议的主要内容有：

　　①介绍现场核查组成员及分工，申请机构负责人介绍本机构到会人员；

　　②说明现场核查的目的、步骤和方法；

　　③确认核查组工作所需的资源、设备等条件；

　　④申请机构负责人介绍情况。

　　⑶申请机构的下列人员应到会并接受现场核查：

　　①机构的法定代表人、负责人及各部门负责人（如申请机构的法定代表人因故不能参加现场核查，应由其本人书面授权代表参加现场核查）；

　　②安全评价技术负责人、安全评价过程控制负责人、各部门负责人、档案管理人员及其他相关人员等；

　　③安全评价资格人员。

　　⑷申请机构应向现场核查组提供下列材料：

　　①法人执照正本；

　　②办公场地证明文件原件；

　　③申请机构的有关资质证书、有关申请文件原件；

　　④安全评价人员资格、学历和职称等证书原件；

　　⑤与安全评价资格人员签订的劳动关系证明原件；

　　⑥与技术专家签订的聘用协议原件；

　　⑦机构设置文件及各类人员的任命文件原件；

　　⑧安全评价过程控制文件；

　　⑨各类与安全工作有关的技术报告；

　　⑩安全评价过程控制记录等；

　　⑾法定代表人通过规定的培训、考核，取得相应资格的证明材料；

　　⑿核查组现场核查确定提供的与核查有关的证明材料。

　　⑸核查

　　现场核查组应按步骤进行现场核查。核查可采用提问、交谈、查阅文件和记录、抽查报告、考核等方式，对申请机构的基本条件、实际工作能力等进行全面核查。

　　核查工作完成之后，核查组应召开核查组内部会议，会议内容主要包括：

　　①确认不合格事项；

　　②整理现场核查记录，填写《安全评价机构甲级资质现场核查表》、《安全评价机构甲级资质现场核查记录》，确定现场核查结果；

　　③如不存在否决项不合格，应针对存在问题提出整改意见或建议。

　　现场核查组完成核查后，应召开有申请机构法定代表人参加的总结会议，通报现场核查情况，会议由现场核查组组长主持。核查组组长应对整个现场核查过程做概括性总结，与申请机构负责人交换意见，并宣布现场核查结果。

　　

安全评价过程控制编写提要
附件5

　　安全评价机构应根据安全评价相关法律法规及规定的要求，结合实际情况，在建立并完善质量管理的基础上，制定安全评价过程控制文件，明确岗位职责，从制度上保证安全评价质量得到有效控制。

　　1.风险分析

　　安全评价机构根据委托方的要求、自身的业务能力和业务范围，分析、预测承担评价项目的风险程度，策划评价过程，确定实施评价项目的可行性。

　　2.实施评价

　　按照安全评价导则和本机构确定的目标，组建评价项目组，实施安全评价过程控制，按照要求完成安全评价工作。

　　3.报告审核

　　评价依据资料的完整性、危险有害因素识别的充分性、评价方法的适用性、对策措施的针对性、评价结论的准确性，以及评价报告的格式是否符合要求等。

　　4.技术支撑

　　应具有相应的基础数据库、评价软件、检测检验及科研开发能力或建立协作支撑渠道。

　　5.作业文件

　　根据自身的特点制订相应的工作步骤及规程。

　　6.内部管理

　　安全评价人员和技术专家的管理，评价人员业绩考核、业务培训、信息通报、跟踪服务、保密、资质和印章管理等。

　　7.档案管理

　　法律、法规、技术标准，安全评价机构相关文件，评价报告及相关资料等档案管理应符合国家有关规定。

　　8.检查改进

　　建立自我约束、检查、改进完善的机制。