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二手房买卖合同纠纷办案小结/陈召利

时间:2024-07-22 12:52:15 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:8198
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二手房买卖合同纠纷办案小结

作者:陈召利 主页:www.law-god.com


最近接连处理多起二手房买卖合同纠纷案件,笔者发现,房地产经纪机构的不规范操作和房屋交易双方的法律风险意识淡薄是纠纷发生的主要原因,令人深思。本文将重点分析其中几个较为普遍发生的法律问题,希望对广大房屋交易双方有所借鉴和启迪。
一、 房屋中介机构操作不规范
1.委托合同签订不规范
一般来说,房地产经纪机构应当与房屋买卖交易双方分别签订委托合同,但是,在实践中,房地产经纪机构往往与房屋买卖双方一同签订一份合同,多称为“房屋买卖委托合同”或“‘房地产买卖契约’补充协议”,将房屋买卖合同与房屋买卖委托合同的内容混在一起,内容约定多含糊不清、“缺斤少两”。
2.逃避居间义务
房地产经纪机构在南京市房产交易市场办理产权证时不在《南京市房地产买卖契约》(现变更为《南京市存量房买卖合同》)上签字盖章,不如实将双方的权利义务反映在合同上,逃避居间义务。这样一旦发生纠纷,买卖双方经常会就房屋买卖合同是否成立以及如何履行发生争议。
根据市政府办公室2007年7月12日转发市房产局《南京市存量房网上交易管理办法》规定,从2007年9月1日起,本市主城区存量房实行网上交易管理,存量房交易资金监管也一同实行。存量房实行网上交易,买卖双方签订《南京市存量房买卖合同》后,如需贷款的要先将贷款资料提交银行初审,其他交易程序基本没有变化,只是将原来手工填写的(《南京市房屋权属登记申请书》存量房交易类)改为从网上打印。由房地产经纪机构促成交易的,由经纪机构提供打印服务。如房地产经纪机构无法提供上述打印服务,则不具备合法的房地产经纪资质。
在此,提醒广大房屋买卖双方对房地产经纪机构的不规范操作提高警惕,选择正规的房地产经纪机构,以免自己的权利被非法侵害。
二、 房屋买卖合同的内容不完整
如上所述,房地产经纪机构通常没有以居间人的身份协助房屋买卖双方签订房屋买卖合同,而是与房屋买卖双方一同签订一份房屋买卖中介合同,对中介费用(即报酬)的计算方式和支付方式作了明确约定,而对房屋买卖合同的具体内容语蔫不详。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定和目前的实践操作,一般来说,二手房买卖合同应当包括当事人的名称或姓名住所、标的、价款、履行期限、地点、方式、违约责任和解决争议的方式、合同生效、中止、终止或解除条款、合同的变更与转让和附件等8项内容。
房屋买卖合同中应明确房屋的位置、产权归属、面积、结构、格局、装修、质量及附属设施等;房屋的物业管理费用及其他交费状况和房屋相关文书资料的移交。其次,价款是合同中最重要的条款,合同中应主要写明总价款、付款方式、付款条件、如何申请按揭贷款、定金、尾款等。双方还要明确按国家规定缴交各自应当缴交的税费和杂费;如果双方另有约定,则应当在合同中明确这一约定。再次,合同中应写明合同签订的期限、支付价款的期限、交付房屋的期限等。交房时间、条件、办理相关手续的过程亦应在合同中明确写明。支付价款的方式,应明确以现金还是支票支付,付款是一次付清或分期交付以及缴纳定金的时间、数额、分期付款的步骤、时间和数额等。
在此提醒购房者,房款的支付时间应当与房屋的交付步骤相协调,有效地控制风险,避免出现房款已经全部支付但售房人尚未履行全部义务的情形,否则,一旦售房者违约,购房者将难以得到救济。笔者曾碰到房屋买卖双方约定总房价包括装修和附属设施,但是在房屋交付前买卖者较房款全部交付给售房者,待交房时发现房屋内的装修和附属设施被一洗而空,此时售房人早已“失踪”。
三、 房屋买卖合同补充协议的效力不确定
在房屋买卖过程中,经常发生合同签订后一方反悔不愿买房或者购房的情形。但是,买卖双方常常对是否解约不签订书面的协议。这样一旦发生纠纷,买卖双方是否解约以及哪一方存在过错较难认定。这样,房屋中介人员的证言就起到较大的决定性作用,但是房屋中介人员很难保持中立的状态,而且是否愿意作证也存在疑问。
在此,笔者建议,房屋买卖双方应当在房屋买卖合同中对补充协议的效力作出限制,明确约定只有签订书面的补充协议,才具有法律效力,从而减少争议的发生。


水政监察组织暨工作章程(试行)

水利部


水政监察组织暨工作章程(试行)
 (1990年8月15日水利部令第1号发布)




 第一条 为贯彻实施《中华人民共和国水法》和其他水法规(以下简称水法规),实行依法治水、管水,根据水行政主管部门的法定职责和权限,制定本章程。


 第二条 各级水行政主管部门必须加强水政工作,设置水政机构,建立水政监察队伍。
  各级水政机构是水行政执法的综合职能部门;水政监察人员是水行政主管部门行使行政执法权的代表,按照规定的授权范围依法实施直接的水政监察。


 第三条 不政监察必须以事实为根据,以法律为准绳。
  水政监察以法律、行政法规和地方性法规为依据。依照法律、行政法规和地方性法规制定的水行政管理规章和规范性文件,也作为水政监察的依据。


 第四条 水政监察的基本任务和职责是:
  (一)宣传贯彻水法规;
  (二)依法保护水、水域、水工程和其他有关设施,维护正常的水事秩序;
  (三)依法对水事活动进行监督检查,对违反水法规的行为依法作出行政裁定、行政处罚或者采取其他行政措施;
  (四)配合司法机关查处水事治安、刑事案件。


 第五条 水政监察人员的职务序列是水政监察专员、副水政监察专员、主任水政监察员、副主任水政监察员、水政监察员、助理水政监察员。
  省、自治区、直辖市、计划单列市级水行政主管部门设置水政监察专员、副水政监察专员、主任水政监察员、副主任水政监察员、水政监察员。地区级、县级水行政主管部门设置主任水政监察员、副主任水政监察员、水政监察员、助理水政监察员。
  县级水行政主管部门在乡(镇)的派出机构设置水政监察员、助理水政监察员。
  水利部有关司及七大江河等流域机构的水政监察人员的设置,由水利部另行规定。
  县级以上地方人民政府水行政主管部门所属的水资源管理、工程管理、河道管理、水土保持管理、水文管理等机构和单位的兼职或专职水政(含水保监督)监察人员的设置,由同级水行政主管部门规定。


 第六条 各级水政监察人员的考核和任免,按下列规定办理:
  (一)各级水政监察员、助理水政监察员,由同级水行政主管部门进行考核和任免;
  (二)地区级、县级主任水政监察员、副主任水政监察员,由同级地方人民政府考核、任免,报上一级水行政主管部门备案;也可以由上一级水行政主管部门考核、任免;
  (三)省、自治区、直辖市、计划单列市级副水政监察专员、主任水政监察员、副主任水政监察员,由同级水行政主管部门考核、任免,副水政监察专员、主任水政监察员报水利部备案;
  (四)省、自治区、直辖市、计划单列市级水政监察专员,由同级水行政主管部门提名,报同级人民政府核准,由水利部任免。


 第七条 水政监察人员应当具备下列条件:
  (一)热爱水利事业,具有一定的水利管理业务知识和实践经验;
  (二)具有中等以上文化水平,经过法律基础知识培训和考核,熟悉水法规;
  (三)作风正派,坚持原则,秉公执法,廉洁奉公。


 第八条 水政监察专员、副水政监察专员应由具有大专毕业以上文化程度,谙熟业务和水法规,有较高的政策水平和组织能力,能处理复杂的水事案件和水事纠纷的干部担任。


 第九条 主任水政监察员、副主任水政监察员应由具有中专以上文化程度,熟悉业务和水法规,有一定的政策水平和组织能力,能经办和处理比较复杂的水事案件和水事纠纷的干部担任。


 第十条 水政监察人员必须遵纪守法,不得徇私舞弊。各级水行政主管部门对所属水政监察人员应定期进行培训和业绩考核,有关培训考核和奖惩办法,由各级水行政主管部门制定。


 第十一条 水政监察人员实行任期制,任期由任命机关规定。水政监察人员有权向上级反映情况,并对下级水政监察人员进行监督指导。


 第十二条 水政监察人员在执行公务时:
  (一)应进行现场检查、取证;
  (二)要求被调查的单位和个人提供有关情况和材料;
  (三)询问当事人和有关证人,作出笔录;
  (四)依法制止不法行为,并采取防止造成损害的处置措施;
  (五)对违法行为和侵权行为依法作出行政裁定、行政处罚,或者采取其他行政措施。


 第十三条 水政监察人员执行公务时应当着装、持证、佩戴标志。标志和证件格式由水利部规定,由县级以上地方人民政府或上一级水行政主管部门核发。
  水政监察人员执行公务,应配备水政监察专用车辆和有关装备。


 第十四条 省、自治区、直辖市水行政主管部门可根据本章程,结合本地实际情况,制定具体办法。


 第十五条 本章程由水利部负责解释。


 第十六条 本章程自发布之日起施行。

陕西省实施《中华人民共和国人民防空法》办法 (2002年修正)

陕西省人大常委会


陕西省实施《中华人民共和国人民防空法》办法


  (1998年6月26日陕西省第九届人民代表大会常务委员会第三次会议通过
  根据2002年3月28日陕西省第九届人民代表大会常务委员会第二十八次会议《关于修改〈陕西省实施中华人民共和国人民防空法办法〉的决定》修正)
  
  第一条根据《中华人民共和国人民防空法》和有关法律、法规,结合本省实际,制定本办法。
  第二条本省行政区域内的一切组织和个人均应遵守本办法。
  第三条人民防空是国防的组成部分。
  人民防空实行长期准备、重点建设、平战结合的方针,贯彻与经济建设协调发展、与城市建设相结合的原则。
  县级以上人民政府应当将人民防空建设纳入国民经济和社会发展计划。
  第四条县级以上人民政府和同级军事机关领导本行政区域内的人民防空工作。
  县级以上人民政府人民防空主管部门管理本行政区域内的人民防空工作。计划、规划、建设、土地、教育、公安等部门在各自职责范围内做好人民防空工作。
  企业、事业单位应当依法做好本单位的人民防空工作。
  第五条城市是人民防空的重点。城市人民政府根据国家规定的城市防护类别、防护标准,实行分类防护。
  城市人民政府应当根据城市人口分布和战时防护要求,制定人民防空工程建设规划并纳入城市总体规划,统筹安排,结合城市建设组织实施。
  第六条县级以上人民政府和同级军事机关应当确定本行政区域内重点防护的经济目标。
  新建重要经济目标时,应当根据人民防空的防护要求,将其防护设施纳入基本建设总体规划,统一建设。
  重要经济目标的防护工作由本单位及其主管部门负责,并接受人民防空主管部门的指导和监督。
  第七条人民防空指挥工程、公用的人员掩蔽工程和疏散干道工程由人民防空主管部门负责组织修建;医疗救护、物资储备等专用工程由其他有关部门负责组织修建。
  前款所列单独修建的人民防空工程属于国防基础设施,由人民防空主管部门按照国家有关规定负责立项审批、设计审查、质量监督和竣工验收。
  第八条单独修建的人民防空工程建设用地由用地单位提出申请,土地管理部门依照土地管理法律、法规予以办理。
  第九条县级以上人民政府所在地的城市,应当按照下列规定修建防空地下室:
  (一)新建十层以上或者基础埋置深度三米以上的民用建筑,按地面第一层建筑面积修建;
  (二)新建九层以下基础埋置深度小于三米的民用建筑,其建筑总面积七千平方米以上的,按建筑总面积的百分之二修建;
  (三)规划确定新建的居民住宅小区、各类开发区、单位规划区的民用建筑(不含一、二项),按一次规划的建筑总面积的百分之二统一修建。
  第十条防空地下室由建设单位修建,纳入基本建设计划。防空地下室必须与地面建筑同步规划、同步设计、同步施工。
  防空地下室的设计应当由具有人防工程设计资质的设计单位承担,设计文件报同级人民防空主管部门审核批准。
  第十一条应当修建防空地下室,因地质、地形、施工条件等原因不能修建的,建设单位必须报同级人民防空主管部门批准,并缴纳人民防空工程易地建设费,由人民防空主管部门统一组织易地建设。
  第十二条建设单位未执行本办法第九、十、十一条规定的,规划、建设部门不得发给其建设项目规划许可证和施工许可证。
  人民防空主管部门负责防空地下室的质量监督和竣工验收。
  人民防空工程的档案必须报人民防空主管部门备案。
  第十三条人民防空工程,战时必须服从防空需要,统一调配使用。
  人民防空工程平时开发利用,为经济建设和群众生活服务,可以实行有偿使用,收益归投资者所有。
  公用的人民防空工程平时使用,应当经人民防空主管部门批准;单位的人民防空工程平时使用时,应当到当地人民防空主管部门登记备案。
  平时开发利用人民防空工程,必须遵守维护管理和安全保护的有关规定,不得影响人民防空工程的防空效能。
  第十四条建设和开发利用人民防空工程,有关部门应当按照国家和省有关规定在税收、用水、用电等方面给予优惠。
  第十五条公用的人民防空工程由人民防空主管部门负责维护管理,其他人民防空工程由所在单位负责维护管理。
  必须加强人民防空工程的维护管理,县级以上人民政府人民防空主管部门对人民防空工程应当每年进行检查。
  第十六条禁止擅自拆除人民防空工程,确需拆除的须报经同级人民防空主管部门批准。
  拆除人民防空工程的单位必须在规定的期限内补建同面积的人民防空工程;拆除的工程属等级工程的,按原等级修建;拆除的工程属非等级工程的,按不低于现行的最低等级工程修建。
  因客观条件限制不能补建的,拆除人民防空工程的单位应向同级人民防空主管部门缴纳相应的工程建设补偿费,由人民防空主管部门组织建设。
  第十七条任何单位或者个人,不得在危及人民防空工程安全使用范围内,进行采石、取土、爆破、钻探、打桩以及其他降低人民防空工程防护能力的作业。
  禁止在人民防空工程口部专用通道建造建筑物和构筑物;禁止向人民防空工程内排水、排放有害气体和倾倒废弃物;禁止在人民防空工程内生产、储存爆炸、剧毒、易燃、放射性和腐蚀性物品。
  第十八条人民防空主管部门建设通信、警报网所需的电路、频率,邮电部门、无线电管理机构应当予以保障。
  安装人民防空通信、警报设施,有关单位和个人应当提供方便条件,不得阻挠。警报设施的维护管理由其所在单位负责。
  人民防空通信警报值勤用电,电力部门应当予以保障。
  第十九条战时城市人民防空疏散,根据国家发布的命令,由县级以上人民政府依据人民防空疏散计划组织实施。
  城市人民防空疏散计划,由城市人民政府组织有关部门制定。预定疏散地区的安置计划,由有关市、县人民政府制定。
  第二十条群众防空组织由人民防空主管部门提出组建计划,经同级人民政府和军事机关批准后,由有关部门和单位负责组建。
  第二十一条群众防空组织的专业训练,由组建单位实施。人民防空主管部门和组建单位,可以根据需要组织短期脱产训练或者综合演练。
  群众防空组织所需的防核、防化学、防生物武器等特殊装备器材,由人民防空主管部门提供。
  第二十二条人民防空教育应当纳入各级国防教育计划。
  各级教育行政主管部门和各类学校应当对在校学生安排和实施人民防空教育。
  国家机关、社会团体、企业事业单位和其他人员的人民防空教育,由所在单位组织实施。
  各级人民防空主管部门对人民防空教育应当加强指导和检查。
  第二十三条新闻、出版、广播、电影、电视、文化等部门应当协助开展人民防空宣传教育。
  第二十四条人民防空经费由县级以上人民政府和社会共同负担。
  县级以上人民政府负担的人民防空经费,应当列入同级财政预算,并根据人民防空需要和国民经济发展水平相应增加。
  有关单位应当按照国家和省人民政府的规定,负担人民防空费用。
  第二十五条依法收取的人民防空费用,纳入财政预算外资金管理,专项用于人民防空建设,不得平调、挪用、截留。财政、审计部门应当予以监督。具体收取标准由省物价、财政部门核定。
  第二十六条城市新建民用建筑,违反本办法规定,不修建防空地下室的,由县级以上人民政府人民防空主管部门对当事人给予警告,并责令限期修建,可以并处应建防空地下室工程造价的百分之五、总额不超过十万元的罚款。
  第二十七条违反本办法规定,有下列行为之一的,由县级以上人民政府人民防空主管部门对当事人给予警告,并责令限期改正违法行为,可以按照下列规定并处罚款;造成损失的,应当依法承担民事责任。
  (一)侵占人民防空工程面积不足一百平方米的,对个人处以五百元以上二千元以下罚款,对单位处以五千元以上二万元以下罚款;面积在一百平方米以上的,对个人处以二千元以上四千元以下罚款,对单位处以二万元以上四万元以下罚款;
  (二)不按照国家规定的防护标准和质量标准修建人民防空工程的,对单位处以五千元以上五万元以下罚款;
  (三)违反国家规定,改变人民防空工程主体结构、拆除人民防空工程设备设施,或者采用采石、取土、爆破等方法危害人民防空工程安全和使用效能的,对个人处以五百元以上二千元以下罚款,对单位处以五千元以上二万元以下罚款,情节严重的处以二万元以上五万元以下罚款;
  (四)拆除人民防空工程后拒不补建,面积不足一百平方米的,对个人处以五百元以上二千元以下罚款,对单位处以五千元以上二万元以下罚款;面积在一百平方米以上的,对个人处以二千元以上五千元以下罚款,对单位处以二万元以上五万元以下罚款;
  (五)占用人民防空通信专用频率、使用与防空警报相同的音响信号或者擅自拆除人民防空通信、警报设备设施的,对个人处以五百元以上二千元以下罚款,情节严重的,处以二千元以上五千元以下罚款;对单位处以五千元以上二万元以下罚款,情节严重的,处以二万元以上五万元以下罚款;
  (六)阻挠安装人民防空通信、警报设施,拒不改正的,对个人处以五百元以上二千元以下罚款,对单位处以五千元以上二万元以下罚款;
  (七)向人民防空工程内排水、排放有害气体或者倾倒废弃物的,对个人处以五百元以上二千元以下罚款,情节严重的,处以二千元以上五千元以下罚款;对单位处以五千元以上二万元以下罚款,情节严重的,处以二万元以上五万元以下罚款。
  第二十八条违反本办法规定,故意损坏人民防空设施或者在人民防空工程内生产、储存爆炸、剧毒、易燃、放射性等危险品,尚不构成犯罪的,依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》的有关规定处罚;构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。
  第二十九条各级人民防空主管部门的工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊或者有其他违法行为的,由其主管部门给予行政处分;构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。
  第三十条县级以上人民政府人民防空主管部门进行行政处罚时,必须依照《中华人民共和国行政处罚法》的有关规定执行。
  对个人罚款二千元以上、对单位罚款二万元以上的,被处罚的个人或单位有权要求举行听证。
  当事人对行政处罚决定不服的,可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼;逾期不申请复议、也不起诉、又不履行处罚决定的,由作出行政处罚决定的机关申请人民法院强制执行。
  第三十一条本办法具体应用中的问题由省人民政府人民防空主管部门负责解释。
  第三十二条本办法自公布之日起施行。