江苏省南京市政府


南京市人民政府令

第２５号



　　《南京市房地产抵押管理暂行办法》已经一九九四年一月三日市人民政府第七次常务会议通过，现予发布施行。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
代理市长：　王武龙
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
一九九四年二月二十四日



　　　　　　　　　　　南京市房地产抵押管理暂行办法

第一章　总则





　　第一条　为加强房地产抵押管理，保障抵押当事人的合法权益，适应经济发展的需要，根据国家有关法律、法规，结合本市实际情况，制定本办法。


　　第二条　本办法所称房地产抵押，是指抵押人以其合法拥有的出让土地使用权及其地上建筑物和其他附着物的所有权作为抵押物，向抵押权人担保履行债务的法律行为。


　　第三条　本办法适用于本市行政区域国有土地范围内的房地产抵押。


　　第四条　房地产抵押应遵循自愿、互利、公平和诚实信用的原则。依法设定的房地产抵押权，受法律保护。


　　第五条　南京市房地产主管部门为房地产抵押管理的主管部门。南京市房地产市场管理处具体负责房地产抵押日常管理工作。

第二章　抵押的设定





　　第六条　下列房地产或权益可以设定抵押：
　　（一）取得所有权的房屋及其使用范围内的通过出让（转让）取得的土地使用权。如属划拨土地，则必须补办出让手续，交纳出让金；
　　（二）经依法出让后取得的城镇国有土地使用权；
　　（三）依法生效的房屋预售（购）契约；
　　（四）在建的房地产开发、建设项目。


　　第七条　下列房地产不得设定抵押：
　　（一）用于公共福利事业的（包括城市基础设施和公共设施）；
　　（二）权属有争议的；
　　（三）被依法查封、扣押或被采取诉讼保全措施的；
　　（四）已列为改造范围的；
　　（五）其他依法不得设定抵押的。


　　第八条　以房屋及其他附着物设定抵押时，其使用范围内的土地使用权随之抵押。以同一房屋的部分设定抵押的，其相应的土地使用权随之抵押。


　　第九条　以土地使用权设定抵押的，其地上房屋及其他附着物同时抵押；抵押合同签订后，地上新增的房屋或其他附着物，均为抵押物一部分。


　　第十条　抵押共同共有的房地产，当事人必须事先征得其他共有人书面同意，所有共有人均为抵押人；抵押按份共有的房地产，抵押人应当书面通知其他共有人，并以抵押人所占份额为限。


　　第十一条　抵押已出租的房地产，抵押人应当将租赁情况如实告知抵押权人。抵押后出租的房地产，其租期不得超过抵押期限。


　　第十二条　以房地产中未设置抵押的部分设定抵押的，抵押人应当事先将已作部分抵押的状况告知抵押权人。
　　抵押人以已作抵押的房地产再作抵押的，必须征得先抵押权人书面同意，抵押担保债务之和不得超过该房地产总价值的７５％。


　　第十三条　设定抵押的房地产，属国有资产的，必须经主管部门同意；属集体资产的，必须经职代会通过。“三资”企业、股份制企业以其房地产设定抵押的，必须经企业董事会或联合管理机构书面批准，抵押期不得超过企业的经营期限。


　　第十四条　凡以房地产（包括涉外房地产）作抵押物向港、澳、台地区或境外申请贷款的，必须符合国家外汇管理的有关规定；需要国内金融机构为其作信用担保的，可以先将其房地产抵押给国内金融机构，由国内金融机构为其向港、澳、台地区或境外申请贷款。

第三章　抵押合同订立与登记





　　第十五条　房地产抵押必须订立书面合同，合同应当以中文本为准。合同由市房地产主管部门统一监制。


　　第十六条　抵押房地产的估价，可以按规定由有资质的评估机构办理。


　　第十七条　办理抵押时，抵押权人认为需要投保的，抵押人必须先按抵押评估价值办理足额财产保险。保险期不得短于抵押期，抵押权人为保险第一受益人。


　　第十八条　抵押双方自合同签订之日起１５日内，持抵押合同、评估报告以及下列证件，到市房地产市场管理部门办理抵押登记。
　　申请办理抵押登记，必须交验下列证件：
　　（一）以房地产设定抵押的，必须交验：
　　１、抵押双方当事人身份证明或法人资格证书；
　　２、房屋所有权证、国有土地使用证、建设用地许可证、土地出让合同。
　　（二）以房屋预售（购）契约设定抵押的，必须交验有效的预售（购）契约及预交款凭证。
　　（三）以在建房屋设定抵押的，必须交验：
　　１、土地出让合同；
　　２、国有土地使用证；
　　３、建设用地许可证；
　　４、固定资产投资许可证；
　　５、建设工程许可证；
　　６、建设工程施工合同；
　　７、建设工程概算书；
　　８、总平面图；
　　９、工程设计图；
　　１０、开工报告的批准文件（年度投资计划）；
　　１１、房地产开发中涉及商品房销售的，还必须提交《商品房销售许可证》。


　　第十九条　抵押合同经登记后生效。未经登记，抵押行为不受法律保护。

第四章　抵押合同变更与解除





　　第二十条　变更、解除抵押合同，抵押双方必须达成书面协议。


　　第二十一条　抵押当事人发生合并或分立等变更的，变更方应当及时通知另一方。变更后的当事人应当享有相应的权利、承担相应的义务。


　　第二十二条　抵押当事人死亡、被宣告失踪或被宣告死亡时，其财产合法继承人或代管人继续履行抵押人或抵押权人签订的抵押合同。合法继承人应当承担的义务以其因继承而获得的实际价值为限，代管人依国家有关规定享有权利和承担义务。


　　第二十三条　抵押合同发生变更，当事人应当在变更之日起３０日内，向市房地产主管部门办理抵押变更手续。


　　第二十四条　抵押关系终止，当事人应当在终止之日起３０日（港、澳、台地区或境外当事人在三个月）内，向市房地产主管部门办理注销手续。


　　第二十五条　因国家建设需要，拆除已设定抵押的房屋及征收其使用范围内的土地时，视下列情况分别处理：
　　（一）实行产权调换的，原抵押关系不变，变更抵押合同；
　　（二）实行作价补偿的，由双方重新设定抵押物或在抵押人清偿债务后方可以享受补偿。

第五章　抵押物的占管





　　第二十六条　抵押物由抵押人占管。抵押人在占管期间应当维护抵押物的完好。抵押权人有权按抵押合同的约定，检查由抵押人占管的抵押物。


　　第二十七条　抵押人未征得抵押权人书面同意，不得擅自将抵押物出租、变卖、赠与、拆除、改建，不得改变其使用性质。抵押物发生遗赠的，受遗赠人应当及时书面通知抵押权人。


　　第二十八条　除自然耗损外，抵押物发生毁损，抵押人应当采取措施，减少损失，并及时通知抵押权人。
　　因抵押人过失造成抵押物不能或不足以担保债务的，抵押人必须重新提供或增加担保。

第六章　抵押物的处分





　　第二十九条　有下列情况之一的，抵押权人可以向市房地产主管部门申请处分抵押物：
　　（一）债务人不能依约履行债务的；
　　（二）债务人死亡、被宣告死亡、被宣告失踪而无人代其履行债务的；
　　（三）债务人的继承人、受遗赠人、代管人不履行债务的；
　　（四）债务人被宣告解散或被宣告破产的。


　　第三十条　抵押权人可以申请采取拍卖、出卖、转让及其他方式处分抵押物。


　　第三十一条　抵押权人申请处分抵押物时，应当书面通知抵押人及其他当事人。


　　第三十二条　因处分抵押物而发生土地使用权权属变更的，还应当到土地管理部门办理权属变更手续。


　　第三十三条　由第三人提供抵押的房地产，因债务人不履行债务而被处分的，该第三人有权向债务人追偿。


　　第三十四条　有下列情况之一的，可以中止处分：
　　（一）抵押权人书面申请中止的；
　　（二）债务人申请并能及时履行债务的；
　　（三）出现其他应当中止处分的情况的。


　　第三十五条　处分抵押物所得价款，按下列顺序分配：
　　（一）支付处分抵押物的费用；
　　（二）扣缴抵押物应当缴纳的税费；
　　（三）偿还债权人的债权本息、罚息及违约金；
　　（四）剩余价款交还抵押人。


　　第三十六条　处分抵押物所得价款不足以抵偿债务的，抵押权人有权追偿不足部分。


　　第三十七条　同一房地产设定数个抵押的，按抵押登记的先后顺序清偿；同时登记的按各方债权比例清偿。

第七章　法律责任




　　第三十八条　抵押合同一经成立，当事人均必须履行。发生争议，可以协商解决，协商不成，可以依法向市房产纠纷仲裁委员会申请仲裁，或直接向人民法院起诉。


　　第三十九条　抵押人隐瞒抵押物存在共有、争议、被查封、被扣押等情况的，应当承担由此产生的法律责任。


　　第四十条　抵押双方当事人不按本办法办理抵押登记手续的，由市房地产主管部门责令其补办手续，并可以视情节，处以责任方债务价值１％至５％的罚款。


　　第四十一条　当事人对处罚决定不服的，可以在接到处罚决定书之日起１５日内，向作出处罚决定机关的上一级机关申请复议；对复议决定不服的，可以在接到复议决定之日起１５日内，向人民法院起诉。当事人也可以在接到处罚决定书之日起１５日内直接向人民法院起诉。当事人逾期不申请复议，也不向人民法院起诉的，又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。

　　　　　　　　　　　　　　　第八章　附则



　　第四十二条　对本办法发布施行前已经签订的房地产抵押合同，双方当事人应当于本办法生效之日起３０日内，到南京市房地产市场管理部门补办有关手续。


　　第四十三条　办理房地产抵押手续的收费标准，由市物价局会同市财政局另行制定。


　　第四十四条　市属五县可以参照本办法执行。


　　第四十五条　商品房按揭管理，参照本办法执行。


　　第四十六条　本办法由南京市人民政府法制局负责解释。


　　第四十七条　本办法自发布之日起施行。

商业部


商办工业企业设备管理实施办法

1988年6月1日，商业部

第一章 总 则
第一条 本办法根据国务院发布的《全民所有制工业交通企业设备管理条例》及有关规定，结合商办工业的具体情况制定。
第二条 各级商业、粮食厅（局）和供销社（以下简称商业行政部门和供销社），商办工业的主管部门以及商办工业企业，都应贯彻执行本办法。
第三条 企业的设备管理应当依靠技术进步、促进生产发展和预防为主，坚持设计、制造与使用相结合，维护与计划检修相结合，修理、改造与更新相结合，专业管理与群众管理相结合，技术管理与经济管理相结合的原则。
第四条 企业设备管理的主要任务，是通过对生产设备的设计、购置、安装、使用及维护、检修、更新改造直至设备报废的全过程进行综合管理，使设备经常处于良好的技术状态，不断提高企业技术装备素质，充分发挥设备的效能，取得良好的投资效益。
第五条 商业行政部门、供销社、主管部门要按照分级管理的原则，负责对企业设备管理工作进行业务指导和监督检查。要鼓励设备管理和检修工作的社会化、专业化协作，支持对设备管理和维修技术的科学研究和合理化建议。
第六条 企业应积极采取先进的设备管理方法和维修技术，不断提高设备管理和维修技术现代化水平。企业设备管理的主要经济、技术考核指标，应当列入厂长（经理）任期责任目标。

第二章 商业行政部门、供销社和主管部门在设备管理工作中的基本职责
第七条 全国的商办工业企业设备管理工作，由商业部科技司归口管理、部署、组织和协调。
第八条 商业部设备管理工作的基本职责是：
（一）贯彻执行国家有关设备管理的方针、政策和法规，制定商办工业设备管理的规划和规章制度；
（二）监督检查和组织协调企业的设备管理工作；
（三）组织企业设备管理的检查、评比，推广和交流设备管理工作中的先进经验和设备维修先进技术，组织商办工业的设备检修专业化协作；
（四）组织商办工业设备管理人员的业务培训工作。
第九条 商业行政部门、供销社、主管部门的基本职责是：
（一）贯彻执行国家有关设备管理的方针、政策和法规，制定本地区商办工业设备管理的规划和规章制度；
（二）负责编制本地区所属商办工业的设备更新和改造，以及重点设备大修理项目的规划和年度计划；组织地区性的设备检修专业化协作，推动检修社会化、专业化；
（三）组织本地区商办工业企业设备管理的检查评比，推广设备管理工作先进经验，为企业设备管理提供信息和咨询服务工作；
（四）组织本地区商办工业设备管理业务培训工作；
（五）制定和完善本地区商办工业设备管理的下列主要经济技术指标和考核制度：
1．主要设备利用率；
2．设备完好率；
3．故障率、事故率；
4．主要设备大修理计划的完成率；
5．净产值设备维修费用；
6．设备更新改造计划；
7．设备固定资产创净产值率。

第三章 设备的选购和安装调试
第十条 国内或引进设备的选购，应根据企业技术发展规划、产量、工艺以及市场供应技术服务等需要进行选择和评价：
（一）设备的生产率，应与长远规划的产量、品种相适应，保证设备具有较高的负荷；
（二）设备的加工精度，应与产品的工艺要求相适应，以保证产品质量；
（三）动能和原材料消耗少，维护费用低；
（四）操作安全、简便、可靠，对环境无污染；
（五）国内能成套供应，做到单机配套，机组配套，工程项目配套；
（六）投资费用少，回收期短。
第十一条 企业自制专用设备时，应组织设备管理、维修、使用方面的人员参加设计方案的研究和审查工作，并严格按照设计方案做好设备的制造工作。设备制成后，经鉴定应达到产品设计技术要求，有完整的技术资料和图纸。
第十二条 设备制造企业应当建立和完善设备的使用信息反馈制度，为用户提供优质高效、可靠性强、维修性能好的先进产品，提供设备使用的技术资料，并负责操作人员的培训和技术服务。
第十三条 企业引进设备，必须经商业行政部门、供销社、主管部门组织有关单位、人员进行经济、技术论证后，按审批程序报批。设备到货后，必须及时进行安装、调试、验收工作，发现问题应在索赔期间提出索赔。引进的设备应当有维修技术资料和必要的维修配件。

第四章 设备的使用和维护
第十四条 企业应建立和健全设备的操作、使用、保养维护规程。对精密、大型、关键设备，必须实行凭“操作证”使用的制度。严格实行定人、定机和维护保养岗位责任制。
设备操作和维护人员必须严格遵守设备操作、使用和维护规程，严禁超负荷和违章使用。
第十五条 企业应加强设备保养管理，实行定点、定质、定量、定期、定人的润滑保养制度。
第十六条 企业应按照国家发布的有关规定，加强对动力、起重、运输、仪器仪表、锅炉、压力熔器等设备定期检测、维护和预防性试验。

第五章 设备的检修
第十七条 企业应根据设备的实际状况和生产的安排，编制设备检修年度计划，纳入企业年度计划，并认真按检修计划组织实施。
第十八条 企业的设备检修应严格遵守检修规程，执行检修技术标准，保证检修质量，缩短检修时间，降低生产成本。
第十九条 企业应遵守财经制度，接受审计监督。企业提取和使用设备大修理基金，必须遵守国家有关规定。
结合大修理进行技术改造的设备，大修理费用不足时，可以从折旧基金中安排使用。
第二十条 备件管理
（一）设备制造企业应做到维修备件标准化、通用化、系列化，搞好技术服务，为用户提供优质备件，并做好备品、备件的生产、配套和供应；
（二）企业应合理储备备品配件，做好保管维护工作和设备旧件的修复利用，节约检修资金；
（三）企业引进设备所需的备件，应积极组织试制生产。

第六章 设备的改造与更新
第二十一条 企业应根据设备技术状况和生产发展规模，编制设备改造和更新的中、长期规划和年度计划，并组织实施。
第二十二条 企业对重要设备的改造更新，必须在技术经济论证的基础上，并按照国家和省、自治区、直辖市、计划单列市技术改造主管部门的有关规定上报审批。
第二十三条 企业设备的固定资产折旧资金，必须按照国家和各省、自治区、直辖市、计划单列市人民政府的有关规定，主要用于设备的改造和更新，实行专款专用。
第二十四条 企业对更新设备改造验收新增的价值，应按照国家的有关规定，办理固定资产增值手续。
第二十五条 企业对属下列情况之一的设备，应当报废更新：
（一）已超过规定使用年限、精度、效能达不到最低工艺要求和保证产品质量的；
（二）严重影响安全、继续使用易引起事故的；
（三）因事故造成设备严重损坏，无法继续使用的；
（四）未到使用年限，但因质量差，经过修理仍达不到技术性能要求的；
（五）自制设备经生产验证或技术鉴定，达不到工艺要求的；
（六）技术性能落后，能耗高，效率低，污染严重，经济效益差的；
（七）严重污染环境，危害人身健康，进行修理、改装所需的费用超过或接近同等效能设备的重置价值的；
（八）其它应当淘汰的。
第二十六条 企业出租、转让或者报废设备，必须遵守国家有关规定。
企业出租、转让、报废设备所取得的收益，必须用于设备的改造和更新。
第二十七条 企业经批准引进设备和所需的配件的试制，企业所在地商业行政部门、供销社、主管部门应组织本地区或跨地区、跨部门的有关制造企业、科研单位人员参加设计方案的研究和审查，并按照设计方案做好设备、配件的试制。设备、配件制成后，经企业主管部门和科研单位测试、鉴定后，符合产品的设计、工艺、技术性能、配件质量的，方可生产，并有完整的技术资料。
因工艺不过关，制造难度大，批量少而又十分必要的备件，可以按国家规定申请继续进口。

第七章 设备管理的基础工作
第二十八条 商业行政部门、供销社、企业主管部门应当做好商办工业设备管理的统计工作。
企业的设备管理统计工作，应按照国家有关规定和商业部制发的设备管理统计报表，定期向商业行政部门、供销社和上级主管部门报送设备管理统计分析资料。
第二十九条 企业应建立和健全设备档案管理制度。凡是精密、大型、关键设备，必须有完整的技术资料和技术图纸档案，并需定期检查设备的档案管理工作。
第三十条 企业应加强设备固定资产折旧基金、大修理项目资金使用的管理。
企业应制定设备检修的工时、资金、消耗及储备定额管理。
第三十一条 企业发生设备事故时，应按照商业部和省、自治区、直辖市，计划单列市商业行政部门、供销社和主管部门有关规定如实上报。
企业对发生的设备事故，必须查清原因，并按照事故性质严肃处理。

第八章 教育与培训
第三十二条 商业行政部门、供销社应有计划地对企业分管设备管理工作的厂长（经理）或设备管理有关人员分期分批地进行设备管理业务技术培训和考核。培训和考核成绩，应作为对干部考核的内容之一。
企业应对现有设备的使用、操作、维修专业人员采取多种形式或不同等级的技术培训和管理知识教育，不断提高业务技能。
第三十三条 企业设备工作的负责人，一般应由具有一定的专业知识，懂业务并有实践经验的人员担任。

第九章 奖励与惩罚
第三十四条 商业部每年召开一次部级设备管理优秀单位的评选活动，表彰、奖励先进。对评为商业部设备管理优秀单位称号的企业，由商业部发给商业部设备管理优秀单位证书。
第三十五条 根据《全国设备管理优秀单位评选办法》的有关规定，商业部设备管理优秀单位评审委员会从荣获商业部设备管理优秀企业中，择优推荐参加全国设备管理优秀单位奖的评选。
第三十六条 企业应根据设备管理工作的需要，定期开展评比竞赛活动，对作出显著成绩的职工和集体，应给予奖励。
第三十七条 企业违反《全民所有制工业交通企业设备管理条例》第三十七条的规定，因设备管理不善、严重失修而影响生产的，商业行政部门、供销社应限期整顿，并根据情节轻重追究企业领导人或者有关责任人员的经济责任和行政责任。
第三十八条 对玩忽职守、违章指挥，违反设备操作、使用、维护、检修规程所造成经济损失和伤亡的，按部设备事故处理暂行办法的有关规定，由商业行政部门、供销社追究企业负责人和直接责任者的经济和行政责任。构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

第十章 附 则
第三十九条 商业部门、供销社的事业单位参照本办法执行。
第四十条 本办法的规定与省、自治区、直辖市有关部门规定不一致时，由省级商业行政部门、供销社同有关部门协商解决，并报商业部备案。
第四十一条 本办法由商业部负责解释。
第四十二条 本办法自发布之日起实施。