浙江省杭州市人民政府


杭州市涉外房地产开发经营管理暂行办法　

市政府令

第23号


(1991年11月2日杭州市人民政府发布)
第一章 总 则



　　第一条 为了进一步适应对外开放和发展外向型经济的需要,促进我市涉外房地产业的发展,根据我国有关法律、法规,结合本市实际情况,制定本办法。
　　第二条 本办法所称的涉外房地产开发经营,是指按有关规定在本市市区范围内依法取得国有土地使用权后,依照城市规划从事各类房屋开发建设,并向境外组织和个人(包括驻境内机构和在境内工作的境外人员)出售、租赁房产的经营活动,以及依照国务院发布的《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》从事开发成片土地的经营活动。
　　第三条 本办法适用对象是:经批准从事房地产开发经营的外国公司、企业、其他组织及个人(以下简称外商)在本市举办的外商独资、中外合资、中外合作经营的企业(以下简称外商投资企业),以及经批准从事涉外房地产开发经营的非外商投资的房地产经营企业(以下统称涉外房地产企业)。
　　第四条 杭州市城乡建设委员会(以下简称市城乡建委)主管全市涉外房地产开发建设工作。
　　第五条 涉外房地产企业受中国法律的管辖,其房地产开发经营活动必须遵守中华人民共和国的法律、法规,合法权益受中国法律保护。



第二章 企业设立



　　第六条 凡已同中华人民共和国建立外交关系或设有商务代表机构的国家和地区的外商,持有所在国家或地区有关机构出具的身份证明,并经中华人民共和国驻该国使、领馆或商务代表机构的认证,均可申请在本市设立涉外房地产企业,有关部门将根据开发建设项目需要和有关规定,予以批准或不予批准。
　　第七条 外商在本市设立涉外房地产企业,必须符合国家关于成立外商投资企业规定的条件。中外合资、合作经营的中方企业,必须是资质等级达到国家建设部颁布的城市综合开发公司二级以上标准的企业。
　　第八条 外商拟以协议方式取得国有土地使用权在本市设立涉外房地产企业,由外商或拟合资、合作经营的中方向杭州市对外经济贸易委员会(以下简称市外经贸委)提出书面申请,并按规定提交有关资料,经市外经贸委会同杭州市计划委员会(以下简称市计委)、市城乡建委等部门审核后,依照《中华人民共和国外资企业法》、《中华人民共和国中外合资经营企业法》、《中华人民共和国中外合作经营企业法》等法律、法规的规定,报经主管机关审查批准,领取外商投资企业批准证书。外商通过投标或拍卖方式取得国有土地使用权从事涉外房地产开发经营的,在中标签约后凭土地使用权出让合同和国有土地使用证,按有关规定申领外商投资企业批准证书。外商投资企业经批准后持批准证书和有关文件,向市工商行政管理部门登记,领取营业执照,开始营业。企业营业执照的签发日期,为该企业的成立日期。
　　第九条 非外商投资的房地产经营企业,需在本市独自从事涉外房地产开发经营的,必须向市城乡建委提出书面申请,由市城乡建委根据本市开发建设项目需要和申请人的资质条件予以审批。经审查批准后,凭批准文件向工商行政管理部门办理企业变更登记手续。



第三章 开发建设



　　第十条 涉外房地产开发建设,由市计委会同市城乡建委单列计划,专项管理。
　　第十一条 外商独资兴办的涉外房地产企业在本市开发建设房屋,其土地使用权的取得和终止,必须按照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定办理。
　　第十二条 中方企业需要以行政划拨的国有土地使用权作为投资或合作条件与外商组成合资、合作经营企业从事涉外房地产开发经营的,应事先与市土地管理局(以下简称市土管局)签订国有土地使用权出让合同,补交土地出让金。
　　第十三条 非外商投资的涉外房地产企业在本市开发建设房屋,其土地使用权的取得,可以按照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定办理,也可以根据《中华人民共和国土地管理法》的规定行政划拨,并在房屋预售或出售、出租和抵押前,与市土管局签订国有土地使用权出让合同,以所得的收益补交土地出让金,补交期限在合同中约定。
　　第十四条 涉外房地产企业开发建设房屋,必须符合城市规划、环境保护、建筑设计、施工管理等方面的管理要求及土地使用权出让合同的规定要求。
　　第十五条 涉外房地产企业建设的住宅,其设计标准可自行确定。
　　第 十六条 涉外房地产企业进行房地产开发建设,应遵守我国现行的技术规范并承担相应的义务。确需采用境外技术规范的,须经市城乡建委批准。
　　第十七条 房屋建设过程中应实行严格的质量监督。竣工后必须报请杭州市建设工程质量监督部门进行验收,取得合格证书。



第四章 房屋出售



　　第十八条 涉外房地产企业开发建设的房屋,必须向杭州市房地产管理局(以下简称市房管局)办理房产登记手续后,方可出售。
　　第十九条 涉外房地产企业开发建设的房屋出售时,其土地使用权相应转移。其房屋所有权的期限与土地使用权的期限相同。土地使用权出让期满,土地使用者(购房人)需要继续使用的,应与市土管局重新签订土地使用权出让合同,支付土地使用权出让金,并办理登记手续,方可继续使用。
　　第二十条 房屋可以整幢出售,也可以分层、分套出售。整幢房屋分层、分套出售前,房屋出售人应明确各分层、分套房屋的建筑面积及相应的土地使用权比例,并制订《房屋使用管理维修公约》。
　　第二十一条 房屋出售活动可在我国境内进行,也可以在我国境外进行,但与我国未建立外交关系或没有在我国设立商务代表机构的国家和地区除外。
　　第二十二条 出售房屋,买卖双方应签订《房屋买卖合同》,明确双方的权利和义务。房屋买卖合同除了必须载明的事项外,还应包括下列内容:
　　(一)相应的土地使用权比例或范围;
　　(二)房屋的使用性质、权属转移的内容;
　　(三)房屋产权人必须遵守的事项;(四)违约责任。
　　第二十三条 《房屋买卖合同》签订后,购房人应到市房产交易所办理过户手续,向市房管局办理房屋所有权属登记手续,领取《房屋所有权证》,并凭《房屋所有权证》向市土管局办理土地使用权登记手续,领取《国有土地使用证》。
　　第二十四条 房屋出售价格由买卖双方协商确定,房屋出售人应将出售价格报市房管局和市物价局备案。房屋出售价格明显低于市场价格的,政府有优先购买权。
　　第二十五条 房屋出售人不得将已出售的房屋重复出售。
　　第二十六条 购房人购得房屋后又向他人出售时,应按规定交纳土地增值费。
　　第二十七条 涉外房地产企业经市房管局批准,可以预售房屋。预售房屋必须具备下列条件:
　　(一)有审核批准的施工设计图纸;
　　(二)有《建设工程规划许可证》和《国有土地使用证》;
　　(三)工程已经开工,施工进度和竣工交付日期已经确定;(四)本办法规定的其他条件。
　　第二十八条 涉外房地产企业向市房管局提出房屋预售申请时,必须提交下列文件:
　　(一)与工程承包公司或施工单位签订的房屋承包合同或施工合同;
　　(二)房屋预售计划;
　　(三)房屋使用、管理、维修公约;
　　(四)预售款的监督机构和使用监督方案;
　　(五)按规定应提交的其他文件。
　　第二十九条 预售房屋买卖双方应签订《房屋预售合同》,明确双方的权利和义务。《房屋预售合同》除必须载明的事项外,还应包括第二十二条(一)至(四)项的内容。《房屋预售合同》签订生效后,购房人应向市房管局办理合同登记手续。
　　第三十条 涉外房地产企业预售房屋所收的预售款,必须先用于支付及清偿该预售房屋的一切建筑费用(包括土地使用权费用)后,才能另作他用。
　　第三十一条 预售的房屋竣工验收合格后,涉外房地产企业应向市房管局办理房屋竣工交付登记,并按《房屋预售合同》办理房屋交付手续。房屋交付后,购房人应凭《房屋预售合同》及房屋交付凭证到市产交易所办理过户手续,向市房管局办理房屋所有权属登记手续,领取《房屋所有权证》,并凭《房屋所有权证》向市土管局办理土地使用权登记手续,领取《国有土地使用证》。
　　第三十二条 房屋预售的其他事项同房屋出售的有关规定。



第五章 房屋出租



　　第三十三条 房屋出租,出租人与承租人应签订房屋租赁合同,并向市房管局办理登记手续。房屋租赁期限不得超过土地使用权出让年限。
　　第三十四条 出租人对房屋及其设备应及时检查、修缮,保障住房安全。
　　第三十五条 凡已出租的房屋,出租人不得重复出租。
　　第三十六条 出售已出租的房屋,除承租人同意终止原租赁合同外,在租赁合同约定的租赁期内,承租人的租赁权利不受影响。购房人和原承租人应当按照原租赁合同,另行签订新的租赁合同。出售已出租的房屋,除租赁合同有约定外,在同等条件下承租人有优先购买权。



第六章 房屋抵押



　　第三十七条 依照本办法经管的房屋产权可以抵押,但同一抵押物不得重复抵押。预售的房屋产权不得用以抵押。
　　第三十八条 房屋产权用以抵押的,相应的土地使用权同时抵押。
　　第三十九条 房屋抵押,抵押人和抵押权人应签订房屋抵押合同,并在签订之日起三十天内,分别向市房管局和市土管局办理抵押登记手续。未经登记的抵押行为无效。
　　第四十条 抵押出租房屋的,原租赁合同继续有效。
　　第四十一条 抵押人不能按期履约时,抵押权人有权依照我国法律和合同规定向市房管局申请处分抵押物。因处分抵押物而取得房屋所有权和相应的土地使用权的,应按规定办理权属变更登记手续。



第七章 登 记



　　第四十二条 房地产经营活动,应依法办理各项登记手续。
　　第四十三条 房产登记由市房管局负责办理;土地使用权登记由市土管局办理。
　　第四十四条 登记期限:
　　(一)发生在中国境内的房地产经营活动中应登记的各项文件,自文件生效之日起三个月内登记;
　　(二)发生在中国境外的房地产经营活动中应登记的各项文件,自文件生效之日起四个月内登记。
　　第四十五条 办理房产登记和土地使用权登记,登记机关可按市物价局规定标准收取登记费。超过登记期限登记的,每超过三十天(不满三十天按三十天计)增加一倍收取登记费,但最高不得超过规定标准的五倍。
　　第四十六条 登记责任人可委托他人代理登记,被委托人必须出具有效的委托代理证书。



第八章 附 则



　　第四十七条 涉外房地产开发经营活动中需要公证的事项,当事人应依法办理公证。
　　第四十八条 对违反本办法规定的,由有关部门根据法律、法规和规章进行处理。
　　第四十九条 涉外房地产企业有关涉外房地产投资、开发建设、经营活动中的纠纷,争议双方可以按照合同的仲裁条款或事后达成的书面仲裁协议,提交中国仲裁机构或者其他仲裁机构仲裁。争议双方没有在合同中订立仲裁条款,事后又没有达成书面仲裁协议的,可以根据我国的有关法律向人民法院起诉。
　　第五十条 涉外房地产企业应按照国家和省的有关规定依法纳税。
　　第五十一条 涉外房地产企业经营房地产中有关外汇事宜,依照我国外汇管理规定办理。
　　第五十二条 向境外组织或个人出让土地使用权、出售房屋,应当以外汇结算。
　　第五十三条 涉外房地产企业在房地产经营中的各项保险,应向我国境内的保险机构投保。
　　第五十四条 涉外房地产企业的房屋出售、预售、出租、抵押情况,应按公历年报送市房管局和市土管局,并抄送市城乡建委,其中外商投资企业还应报送市外经贸委。
　　第五十五条 香港、澳门、台湾地区的公司、企业和其他组织或个人在本市投资从事涉外房地产开发经营活动,参照本办法执行。
　　第五十六条 杭州钱江投资区亦适用本办法。
　　第五十七条 各县(市)可参照本办法执行。
　　第五十八条 本办法由杭州市城乡建设委员会负责解释。
　　第五十九条 本办法自发布之日起施行。

浅谈基层法院积案执行难的原因及对策

作者：黑龙江省北安市人民法院 朱凯


“执行难”是人民法院执行工作中普遍存在的问题，也是一个跨世纪的司法难题。1999年党中央批转了最高法院《关于解决“执行难”问题的报告》以中央文件下发全党，党的十六大更明确地提出要：切实解决“执行难”问题，以及近年来出台一些关于执行方面的司法解释等，这些都为人民法院解决执行难的问题提供有力保障。但是目前“执行难”的问题仍然很突出，尤其是基层法院的积案更是存在着各种难执行的问题，包括内外界的各种因素制约了执行工作的开展。笔者通过所在基层法院在近几年实施执行会战等各项集中执行活动中针对执行积案总结出“执行难”的表现、原因及解决对策。
一、执行难的表现类型
通过近几年开展的执行会战等集中执行活动，笔者所在基层法院对执行积案实行梳理、自查、归总，总结出“执行难”主要表现在：一是涉“财”案件执行难。由于我国许多登记制度不健全，在执行时难以寻找或确认被执行人的财产。基层法院大多面对农民执行，一些被执行的农民外出打工经常人走财空，造成人难找财产难寻。二是涉“困”案件执行难。这类案件标的额较小，但未结案比例较大，被执行人不是逃避执行，转移财产，他们确无执行能力，大都属于城乡特困户；有的借款承包土地或经商，由于自然灾害、经营亏损而一贫如洗，根本无力偿还债务。三是涉“企”案件执行难。一些企业转制、并轨、有的名存实亡，有的严重亏损，职工的工资没有保障，法院一旦强制执行就会导致群体上访，影响稳定，影响改制。四是涉“府”案件执行难。这类案件涉及到村委会、乡镇政府、县市政府。这些单位有的直接承担责任，有的承担连带责任。一方面由于地方经济困难暂无履行能力另一方面执行人员的人、财都受制于地方政府而不敢执行。地方政府为了保护地方经济利益而干预执行，造成案件久拖未果。
二、积案“执行难”的成因
“执行难”的原因是多方面的，可以从以下三个层面分析
（一）从社会层面看
1、由于社会诚信度低，个别当事人素质低下。随着商品经济的不断发展和经济交往的不断增多，当事人之间因权益纷争而涉讼的案件大量增多，有些被执行人法制观念淡薄，置生效的法律文书于不顾，置对方当事人的生产、生活困难于不顾，有履行能力而不履行，能拖则拖，能避则避，自觉履行生效法律文书所确定义务的债务人越来越少，导致申请强制执行的案件数量逐年上升，积案数量也不断增加。
2、经济发展落后，自然人收入偏低。企业单位大多数是面临倒闭、关、停、并、转在改制之前所欠债务约定不明。机关事业单位无经费来源，多年陈欠无力清偿。
3、执法环境差，领导指意多，部门干扰多。人大要求加大力度依法执行，政府要求保护地方经济，法院执行人员只好见机执行。社会各界为法院设置执行障碍多，配合、协助法院执行的少。另外，由于信访条例不健全、执行不严，只要当事人因执行上访，有关部门不管原因，只要结果导致执行左右为难。
（二）从立法执法层面看
1、有关执行的法律规定亟待修改。当前，法院执行积案多，执结率不高，和民事诉讼法第219条的规定有直接的关系。该规定指出“申请执行的期限，双方或者一方当事人是公民的为一年，双方是法人或者其他组织的为六个月。”因此，当事人为了避免超过法定的申请执行期限，即使明知债务人无财产可供执行，也不得不向法院申请执行，这类案件不是法院、当事人想执行就可以执行的，结果只能造成执行积案越来越多，导致人们对法院乃至整个法律制度的失望和不满。
2、申请人的风险意识淡薄，法律知识缺乏。一些案件难以执行，一方面交易过程风险意识差。出现纠纷进行诉讼时，没有及时申请财产或证据保全。判决生效申请执行时，不向法院提供被执行人可供执行财产，认为判决后，钱马上就能到位。
3、执行依据错误。法律规定执行依据是生效的法律文书，包括民事、刑附民、公证仲裁等。其中实体处理错误时有发现，但往往又因法律障碍不能纠正而予继续执行，必然最后导致错误执行。一些案件因再审重审，几经周折使执行期限无限期的延长。有些案件当事人不管有理无理在法院采取强制执行措施时就申诉、上访。致使一审法院执行人员在执行过程彷徨不前，左右观望。
（三）从心理层面上分析
1、当事人的心理。做为申请执行人他们认为其起诉了，费用交了，他们就没有任何义务了，法院就应负责执行。被执行人因对判决不服，抵触情绪大，不配合法院执行。千方百计转移财产逃避执行。
2、社会求稳定心理。执行与社会稳定可以说是一对矛盾的问题。特别是执行涉企、涉政府、涉社会特殊群体案件，为了稳定问题，执行就显得软弱，就需稳定。
3、法官的心理复杂。目前执行人员的心理压力较大，这种心理一方面来自领导，执行员的任命、晋级、工资待遇等由地方人大、政府部门决定。他们不能真正地独立司法，有些案件就是领导不过问，也得知道怎样去执行。另一方面来自当事人，执行工作对抗性较强。有的甚至有生命危险，而法律没有赋予执行人员的特殊的权利。对人身安全没有什么特殊的保护。只有惩戒没有豁免，经常出现干的越多，出现问题越多。诸方面原因使执行干警的积极性不高，消极执行。
三、解决积案“执行难”的对策
为了最在限度的实现债权的利益，缓解积案“执行难”的局面。主要从以下方面寻找对策：
（一）深化执行工作改革。通过改革建立起执行工作统一管理，统一协调的管理体制。执行局内部实行执行实施权和执行裁决权两权分离，从而使执行工作朝着结构合理配置科学、程序严密、制约有效，监督有力的方向发展；使各种困扰、对抗、干预，妨碍执行的行为无隙可乘，使违规执行无计可施。
（二）围绕公正、穷尽各种手段
一是多方面开展执行宣传工作
加强普法宣传，让更多的被执行人明白不履行义务所要承担的法律后果，使他们能够自觉履行义务；同时也使申请人明白这样一个道理：在执行中，只要法院执行人员严格依法律规定的程序及时采取了执行行为，穷尽了法律手段，那么，即使申请执行人的权利没有全部得到实现，也应当认为法院已经尽到了法律赋予的职责。唯有如此，人民法院才能卸掉沉重的包袱，走出执行难的怪圈，使执行工作步入良性循环的轨道。
二是用好用足法律赋予的权利
通过统计发现许多执行案件靠被执行人自动履行结案的较少，大部分案件是靠法院强制执行，或者由法院采取司法强制措施后才自动履行的。在执行人员执行案件时，平时我们强调靠说服教育促其自动履行，但更注重强制执行。对有履行能力拒不履行的被执行人，坚决依法采取查封、扣押、冻结、扣划、拍卖、变卖等强制执行措施。
三是做好执行前置工作、降低当事人执行风险
全力推行“阳光执行”和风险提示。把执行的全部程序公开，以便当事人和各界的监督。在执行中实施执行公开告知制度和实施执行风险和不履行生效判决文书后果告知制度。在申请执行期间，分别向申请执行人和被执行人送达《执行风险告知书》、《申请执行人提高内执行人财产状况（线索）书》和《被执行人财产申报表》等。此外，在诉前、诉中、判决前、判决后及申请执行前实行执行风险全程提示，分别在上述各个阶段均告知当事人可能面临的执行风险。对被告确无履行条件的案件，审判人员引导当事人选择实现权利的其它方式，避免诉讼后案件一判决就成执行“死案”。
四是全面推行执行案件备案登记制度
对在诉讼中未采取财产保全的案件，在执行立案前，先行对被执行人财产实施调查；对经调查确无财产可供执行或被执行人下落不明又无财产线索的案件，经申请人同意后暂不予立案受理，进行备案登记。这样既减少了执行案件的数量，也保证了申请人的申请执行权不过时效。