是不定期租赁还是定期租赁？

左志平


案情简介：
A公司是集体性质的公司，在位与H市环城西路12号新建了一幢综合楼。2001年4月份，A公司就综合楼的招租事宜成立了招租领导组，A公司的经理、副经理等四人，供销社、产权交易所派人参加为租赁领导组成员。2004年4月29日A公司与B公司就综合楼及其附属设施租赁事宜进行协商，约定年租金为42.8万元，租期为8年，双方在产权交易所草拟了一份租赁协议，但双方的法定代表人未签署该协议。随后A公司将综合楼交被告使用。 2002年元月8日A公司为B公司租赁综合楼经营酒店开业提供方便，双方签订了一份租赁协议，该协议是供B公司到工商、公安等部门注册登记之用，正式合同待与税务部门协商后再签订。在租赁期间，B公司按约向A公司履行支付年租金42.8万的义务，A公司亦未提出异议。2003年11月14日A公司向B公司发出书面终止租赁关系，同月18日B公司复函，不同意终止双方租赁关系。为此，双方产生纠纷。2003年12月2日B公司向A公司出具说明：“我公司于2002年1月8日与贵公司签订的租赁协议（是在原产权交易所、供销社、A公司、B公司四方达成的协议）暂仅供工商、公安等部门注册登记用，正式合同等和税务部门协商后由产权交易所签订”。因就租赁关系协商不成，纠纷成讼。
在处理该案时，存在两种观点：第一种观点是终止A公司与B公司之间的房屋租赁关系；B公司搬出租赁房屋，将租赁房屋及附属设施交付给A公司。
理由如下：A、B公司虽然未签订正式的书面合同，但双方在供销社和产权交易所的参与下达成租赁合意。双方已实际履行了租赁合意的约定，A公司提供租赁物给B公司经营酒店，B公司向A公司交纳租金，双方的租赁关系事实存在。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条的规定，租赁期限6个月以上的必须有书面合同，没有采用书面形式的，视为不定期租赁。因双方未签订书面的租赁合同， 双方的租赁性质为不定期租赁。根据不定期租赁的性质，在A公司向B公司提出终止双方租赁关系后，双方的租赁关系应当解除。A公司请求终止双方租赁关系符合法律规定，双方租赁关系终止。双方租赁关系终止后，B公司应当腾让出房屋，将该租赁物交给A公司。
第二种观点：驳回原告诉讼请求。
理由如下：A公司与B公司虽未签订书面租赁合同，但双方已经达成租赁合意，并实际履行合意的主要内容，即A公司提供租赁物给B公司经营酒店，B公司连续向A公司交纳3年租金。且双方在租赁期间没有违约行为。根据《中华人民共和国合同法》第三十六条的规定：“法律、行政法规或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”根据效力优先的原则，合同法总则的规定与分则中的租赁合同的规定存在不一致，租赁合同的单项规定的效力应当低于总则的规定。因此，A公司与B公司之间的租赁关系应为定期租赁。合同订立后对双方均具有拘束力，一方不能随意解除合同。A公司要求终止租赁关系没有事实和法律依据，将严重损害B公司的利益，应当驳回原告诉讼请求。
笔者同意第二种观点。A公司与B公司虽未签订书面租赁合同，但双方已经履行主要义务，并实际履行了3年，A公司也未提出过异议。《中华人民共和国合同法》第三十六条的规定：“法律、行政法规或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。应当认定A公司与B公司之间的租赁关系为定期租赁。虽然分则中的租赁合同规定没有订立书面合同视为不定期租赁，但它的效力低于总则的效力。B公司在履行租赁合同时无违约行为，A公司解除租赁关系没有事实和法律依据，应当驳回原告的诉讼请求。

宣城市宣州区人民法院 左志平


江西省萍乡市人民政府


萍乡市人民政府办公室
萍府办字[2003]51号

关于印发《萍乡市人民政府驻外办事（联络）处有关管理规定》的通知
市政府各驻外办事（联络）处：
根据市政府领导的要求，为进一步加强市政府驻外机构的管理工作，充分发挥驻外机构的窗口、桥梁等作用，促进萍乡经济发展，现将《萍乡市人民政府驻外办事（联络）处有关管理规定》印发给你们，望认真遵照执行。
二００三年四月二十三日　



萍乡市人民政府驻外办事（联络）处有关管理规定
为加强对市政府各驻外办事（联络）处的管理，充分发挥其在扩大对外开放工作中的“窗口、桥梁、纽带、抓手”作用，努力促进全市外向型经济发展，特制定以下规定。
一、工作职责和要求
1、各办事（联络）处要按照“三定”方案的规定和市委、市政府的要求，以招商引资为主要职责，积极为促进我市开放型经济的发展服务，努力发挥“招商引资常年工作站”的作用。要大力宣传、推介萍乡，提高萍乡的知名度和美誉度。加强同驻地的大型企业、科研机构的联系，加强与港、澳、台、侨胞和驻地知名人士的联系与接触，积极为我市及有关部门（县区）在当地的招商引资活动做好客户联络、信息传递、项目协调和接待服务工作，全面完成市委、市政府下达的招商引资任务。
2、各办事（联络）处要建立健全信息网络，扩大信息联系点，围绕我市经济社会生活中的热点、焦点、难点问题，了解所在地党委、政府有关经济社会发展的重大决策和重大经济社会活动的有关情况，及时报送、反馈信息，为市委、市政府决策提供参考意见和咨询服务。
3、各办事（联络）处要做好接待服务工作，提高接待服务水平。完成市委、市政府及市政府办公室交办的其他工作任务。
4、各办事（联络）处应定期按月、季向市政府分管领导汇报招商引资、对外联络等方面的工作情况。每年6月底和12月底报送半年和全年工作总结。遇有重要情况应按规定及时向市领导和市政府办公室汇报。
5、市政府每季召开一次驻外办事（联络）处主任联系会，由各办事（联络）处总结工作、交流经验，市政府领导部署工作。
6、各办事（联络）处的工作人员要坚守工作岗位，请假应执行有关规定。各办事（联络）处负责人因事回萍乡应及时与市政府领导或市政府办公室联系。
二、劳动人事管理
1、根据干部管理权限，各办事（联络）处科级人员的职务任免，由市政府办公室党组考察、研究决定，报市委组织部备案后由市政府办公室任免。一般工作人员配备由各办事（联络）处提出意见报市政府办党组研究决定。今后驻外机构的工作人员原则上不得随调家属。
2、各办事（联络）处确因工作需要，聘请或雇用临时工作人员，由办事（联络）处确定人选后，报市政府办公室备案。聘雇人员不能胜任工作的，要及时解聘或解雇。
3、各办事（联络）处下属的经济实体确需调进人员，由办事（联络）处确定人选，经政府办公室党组同意后方可办理调动手续。
4、各办事（联络）处要严格按照有关规定，搞好考核工作。凡在工作中有突出贡献的人员，按照有关规定给予奖励；对违反党纪、政纪人员按照有关规定处理。
三、财务管理
1、各驻外办事（联络）处的包干经费由市财政直接划转，实行独立核算，自负盈亏，节余留用，超支不补，市政府办公室协助有关部门做好监督和审计工作。
2、各驻外办事（联络）处必须加强财务管理和经费核算，严格掌握使用范围和开支标准。按要求配备财务人员。财务人员应按财务制度和《会计法》理财，对不符合规定的各种支出，应拒绝报销或支付。
3、及时编报年度预算计划和季度报表。在每季末按预算内、预算外收支记账、算账，并将报表报有关部门和市政府办公室。
4、财务报表时间：季报为4月8日、7月8日、10月8日，年终报表为次年元月8日。报表要求数字准确，内容完整，报送及时。年终财务报表应附全年预算内、预算外资金执行情况分析，包括：（1）全年经费收支情况；（2）资金增减变化情况；（3）使用效果；（4）存在问题和建议。
5、加强固定资产管理，建立固定资产台账。对价值在100元以上的固定资产及低值易耗品进行清理、核实、登记入账，指定专人管理，做到账物相符，防止“跑、漏”现象。固定资产的调拨、转入应报市政府办公室批准，不得擅自处理。
6、有计划地使用资金。对一次性支出5000元以上的预算内、预算外资金，必须先报市政府办公室批准后方能开支。
7、积极开展创收节支，完成和超额完成市政府下达的年度创收任务。严禁创收款账外循环，严禁乱补乱贴，全年发放奖金数应报市政府办公室审批后执行。
8、市政府办公室对各办事（联络）处的财务收支情况进行不定期的检查内审，发现问题及时处理和纠正。
四、经济实体管理
1、各办事（联络）处原则上不准创办经济实体，确有必要，需经市政府领导同意，并报市政府办公室备案。
2、各办事（联络）处原开办的经济实体，要依法清理债权债务，如确属资不抵债应依法定程序申请破产。要妥善处理解散、撤销或破产企业的各种遗留问题，能够盘活的有效资产要尽量盘活。
3、各办事（联络）处的新老经济实体，均应做到独立经营、独立核算、独立承担民事责任。