《内地与澳门关于建立更紧密经贸关系的安排》附件4：关于开放服务贸易领域的具体承诺
商务部 澳门特别行政区经济财政司
《内地与澳门关于建立更紧密经贸关系的安排》
附件4
关于开放服务贸易领域的具体承诺
一、根据《内地与澳门关于建立更紧密经贸关系的安排》(以下简称《安排》)，内地与澳门特别行政区就开放服务贸易领域的具体承诺制定本附件。
二、自2004年1月1日起，内地对澳门服务及服务提供者实施本附件表1所列明的具体承诺。表1是本附件的组成部分。有关通信服务中的增值电信服务的承诺自《安排》签署翌日起实施。
三、对于本附件未涉及的服务贸易部门、分部门或有关措施，内地按《中华人民共和国加入世界贸易组织议定书》附件9《服务贸易具体承诺减让表第2条最惠国待遇豁免清单》执行。
四、对于本附件表1所列明的具体承诺的实施，除执行本附件的规定外，还应适用内地有关法律法规和行政规章。
五、自2004年1月1日起，对本附件涵盖的服务领域，澳门对内地服务及服务提供者不增加任何限制性措施。
六、双方将通过磋商，拟订和实施澳门对内地进一步开放服务业的内容。有关具体承诺将列入表2。表2是本附件的组成部分。
七、双方将通过磋商，拟订和实施澳门对内地人员取得澳门专业资格的具体承诺。
八、当因执行本附件对任何一方的贸易和相关产业造成重大影响时，应一方要求，双方应对本附件的有关条款进行磋商。
九、本附件自双方代表正式签署之日起生效。
本附件以中文书就，一式两份。
本附件于二○○三年十月十七日在澳门签署。
中华人民共和国 中华人民共和国
商务部副部长 澳门特别行政区经济财政司司长
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表1
内地向澳门开放服务贸易的具体承诺 1
部门或
分部门
1. 商业服务
A. 专业服务
a. 法律服务（CPC861）
具体承诺
1.允许在内地设立代表机构的澳门律师事务所与内地律师事务所联营。联营组织不得以合伙形式运作，联营组织的澳门律师不得办理内地法律事务。
2.允许内地律师事务所聘用澳门执业律师，被内地律师事务所聘用的澳门执业律师不得办理内地法律事务。
3.允许已获得内地律师资格的澳门律师中的中国公民在内地实习并执业，从事非诉讼法律事务。
4.允许澳门永久性居民中的中国公民按照《国家司法考试实施办法》参加内地统一司法考试，取得内地法律职业资格。
5.允许第4条所列人员取得内地法律职业资格后，按照《中华人民共和国律师法》，在内地律师事务所从事非诉讼法律事务。
6.对澳门律师事务所在深圳、广州设立的代表处的代表无最少居留时间要求。澳门律师事务所在除深圳、广州以外的内地代表处的代表每年在内地的最少居留时间为2个月。
7.对经培训合格的澳门律师，授予内地认可的公证人资格。
8.允许澳门律师中的澳门永久性居民在内地依照内地有关法律、法规、规章规定的方式，办理澳门法律事务和该律师已获准从事律师执业业务的其它国家或地区的法律事务。
部门或
分部门
1. 商业服务
A. 专业服务
b. 会计、审计和簿记服务（CPC862）
具体承诺
1.对已持有内地注册会计师执业资格并在内地执业的澳门核数师、会计师（包括合伙人）每年在内地的工作时间要求比照内地注册会计师实行。
2.澳门核数公司和核数师在内地临时开展审计业务时申请的《临时审计业务许可证》有效期为一年。
部门或
分部门
1. 商业服务
A. 专业服务
d. 建筑设计服务（CPC8671）
e. 工程服务（CPC8672）
f. 集中工程服务（CPC8673）
g. 城市规划和风景园林设计服务（城市总体规划服务除外）（CPC8674）
具体承诺
允许澳门服务提供者以独资形式在内地提供建筑设计服务、工程服务、集中工程服务、城市规划和风景园林设计服务。
部门或
分部门
1. 商业服务
A. 专业服务
h. 医疗及牙医服务（CPC9312）
具体承诺
1.澳门与内地合资合作设立的医院或诊所聘用的医务人员可大多数为澳门永久性居民。
2.具有澳门特别行政区合法行医权的医师在内地短期执业的最长时间为3年。短期执业期满需要延期的，可重新办理短期执业。
3.允许具有国务院教育行政主管部门认可的内地全日制高等学校医学、中医及口腔（牙医）专业本科以上学历的澳门永久性居民，取得澳门合法行医权并执照行医满1年以上的，参加内地的医师资格考试；也可以根据有关规定，在内地实习期满1年并考核合格后，参加内地医师资格考试。成绩合格者，发给内地的《医师资格证书》。
4.允许澳门科技大学中医专业毕业并取得澳门合法行医权的澳门永久性居民，在内地三级中医医院实习期满1年并考核合格后，或在澳门执照行医1年以上后，参加内地的医师资格考试。成绩合格者，发给内地的《医师资格证书》。
5.澳门永久性居民可申请参加内地医师资格考试的类别为临床、中医、口腔。
部门或
分部门
1. 商业服务
D. 房地产服务
a. 涉及自有或租赁资产的房地产服务（CPC821）
b. 以收费或合同为基础的房地产服务（CPC822）
具体承诺
1. 允许澳门服务提供者以独资形式在内地提供高标准房地产项目服务 1。
2. 允许澳门服务提供者以独资形式在内地提供以收费或合同为基础的房地产服务。
3. 允许澳门服务提供者以独资形式在内地提供房地产中介服务。
部门或
分部门
1. 商业服务
F. 其它商业服务
a. 广告服务（CPC871）
具体承诺
允许澳门服务提供者 1 在内地设立独资广告公司。
部门或
分部门
1. 商业服务
F. 其它商业服务
c. 管理咨询服务（CPC86501、86502、86503、86504、
86505、86506、86509）
具体承诺
1. 允许澳门服务提供者以独资形式在内地提供管理咨询服务，包括一般管理咨询服务、财务管理咨询服务（营业税除外）、营销管理咨询服务、人力资源管理咨询服务、生产管理咨询服务、公共关系服务和其它管理咨询服务。
2. 对澳门服务提供者在内地提供管理咨询服务的最低注册资本要求按《中华人民共和国公司法》办理。
部门或
分部门
1. 商业服务
F. 其它商业服务
会议服务和展览服务（CPC87909）
具体承诺
允许澳门服务提供者以独资形式在内地提供会议服务和展览服务 1。
部门或
分部门
2. 通信服务
C. 电信服务
增值电信服务
具体承诺
1. 自《安排》签署翌日起，允许澳门服务提供者在内地设立合资企业，提供下列五项增值电信服务 1：
（1）因特网数据中心业务；
（2）存储转发类业务；
（3）呼叫中心业务；
（4）因特网接入服务业务；
（5）信息服务业务。
2. 澳门服务提供者在合资经营第1条增值电信服务业务的企业中拥有股权不得超过50%。
3. 对澳门服务提供者与内地合资经营第1条增值电信业务的企业无地域限制。
部门或
分部门
2. 通信服务
D. 视听服务
录像分销服务（CPC83202），录音制品的分销服务
电影院服务
华语影片和合拍影片
具体承诺
录像、录音制品的分销服务
1. 允许澳门服务提供者在内地以合资形式提供音像制品（含后电影产品）的分销服务。1
2. 允许澳门服务提供者拥有多数股权，但不得超过70%。
电影院服务
1. 允许澳门服务提供者在内地以合资、合作形式建设或改造及经营电影院。
2. 允许澳门服务提供者拥有多数股权，但不得超过75%。
华语影片和合拍影片
1. 澳门拍摄的华语影片经内地主管部门审查通过后，不受进口配额限制在内地发行。
2. 澳门拍摄的华语影片是指根据澳门特别行政区有关法规设立或建立的制片单位所拍摄的，拥有75%以上的影片著作权的华语影片。该影片主要工作人员组别 1 中澳门居民应占该组别整体员工数目的50%以上。
3. 澳门与内地合拍的影片视为国产影片在内地发行。该影片以普通话为标准译制的其它中国民族语言及方言的版本可在内地发行。
4. 澳门与内地合拍的影片，澳方主创人员 2 所占比例不受限制，但内地主要演员的比例不得少于影片主要演员总数的三分之一；对故事发生地无限制，但故事情节或主要人物应与内地有关。
部门或
分部门
3. 建筑及相关工程服务
CPC511,512,513 1 ,514,515,516,517,518 2
具体承诺
1. 澳门服务提供者在内地设立建筑业企业时，其在澳门和内地的业绩可共同作为评定其在内地设立的建筑业企业资质的依据。管理和技术人员数量应以其在内地的建筑业企业的实际人员数量为资质评定依据。
2. 允许澳门服务提供者全资收购内地的建筑业企业。
3. 澳门服务提供者在内地投资设立的建筑业企业承揽中外合营建设项目时不受建设项目的中外方投资比例限制。
4. 澳门服务提供者在内地投资的建筑业企业申办资质证应按内地有关法规统一办理，凡取得建筑业企业资质的，可依法在全国范围内参加工程投标。
部门或
分部门
4. 分销服务
A. 佣金代理服务（不包括盐和烟草）
B. 批发服务（不包括盐和烟草）
具体承诺
1. 允许澳门服务提供者以独资形式在内地提供佣金代理和批发服务以及设立独资外贸公司。1
2. 澳门服务提供者申请在内地设立独资、合资或合作批发商业企业，应具备以下条件：
澳门服务提供者申请前三年的年均销售额不低于3,000万美元；前一年的资产额不低于1,000万美元；在内地设立企业的注册资本最低限额为5,000万元人民币。在中西部地区 2 设立批发商业企业，澳门服务提供者申请前三年的年均销售额不低于2,000万美元；注册资本最低限额为3,000万元人民币。
3. 澳门服务提供者申请在内地设立独资、合资或合作外贸公司，应具备以下条件：
澳门服务提供者前三年的年均对内地贸易额不低于1,000万美元；在中西部地区设立外贸公司，澳门服务提供者前三年的年均对内地贸易额不低于500万美元；在内地设立公司的注册资本最低限额为2,000万元人民币；在中西部地区设立外贸公司，注册资本最低限额为1,000万元人民币。
4. 对澳门服务提供者在内地独资经营佣金代理和批发业务无地域限制。
部门或
分部门
4. 分销服务
C. 零售服务（不包括烟草）
具体承诺
1. 允许澳门服务提供者以独资形式在内地设立零售商业企业。1
2. 澳门服务提供者在内地设立独资、合资或合作零售商业企业，应具备以下条件：
澳门服务提供者申请前三年的年均销售额不低于1亿美元；申请前一年的资产额不低于1,000万美元；在内地设立企业的注册资本最低限额为1,000万元人民币，在中西部地区设立的零售商业企业注册资本最低限额为600万元人民币。
3. 允许澳门服务提供者在内地设立零售企业的地域范围扩大到地级市，在广东省扩大到县级市。
4. 允许澳门服务提供者在内地设立独资零售企业经营汽车销售。2
5. 允许澳门永久性居民中的中国公民依照内地有关法律法规和行政规章，在广东省境内设立个体工商户，无需经过外资审批。其营业范围为商业零售，但不包括特许经营；其营业面积不超过300平方米。
部门或
分部门
4. 分销服务
D. 特许经营
具体承诺
允许澳门服务提供者以独资形式在内地从事特许经营。1
部门或
分部门
7. 金融服务
A. 所有保险及其相关服务
a. 寿险、健康险和养老金/年金险
b. 非寿险
c. 再保险
d. 保险附属服务
具体承诺
1. 允许澳门保险公司经过整合或战略合并组成的集团，按照内地市场准入的条件（集团总资产50亿美元以上，其中任何一家澳门保险公司的经营历史在30年以上，且其中任何一家澳门保险公司在内地设立代表处2年以上）进入内地保险市场。
2. 澳门保险公司参股内地保险公司的最高股比不超过24.9%。
3. 允许澳门居民中的中国公民在取得内地精算师资格后，无需获得预先批准，可在内地执业。
4. 允许澳门居民在获得内地保险从业资格并受聘于内地的保险营业机构后，从事相关的保险业务。
部门或
分部门
7. 金融服务
B. 银行及其它金融服务（不包括保险和证券）
a. 接受公众存款和其它应付公众资金
b. 所有类型的贷款，包括消费信贷、抵押信贷、商业交易的代理和融资
c. 金融租赁
d. 所有支付和汇划工具，包括信用卡、赊账卡和贷记卡、旅行支票和银行汇票（包括进出口结算）
e. 担保和承诺
f. 自行或代客外汇交易
具体承诺
1. 澳门银行在内地设立分行或法人机构，提出申请前一年年末总资产不低于60亿美元；澳门财务公司在内地设立法人机构，提出申请前一年年末总资产不低于60亿美元。
2. 澳门银行在内地设立合资银行或合资财务公司、澳门财务公司在内地设立合资财务公司无需先在内地设立代表机构。
3. 澳门银行内地分行申请经营人民币业务的资格条件为：
（1）在内地开业2年以上；
（2）主管部门在审查有关盈利性资格时，改内地单家分行考核为多家分行整体考核。
部门或
分部门
7. 金融服务
B. 银行及其它金融服务
证券服务
具体承诺
澳门证券期货专业人员中的澳门永久性居民可在内地依据相关程序申请从业资格。
部门或
分部门
9. 旅游和与旅游相关的服务
A. 饭店（包括公寓楼）和餐馆（CPC641-643）
B. 旅行社和旅游经营者（CPC7471）
其它
具体承诺
1. 允许澳门服务提供者以独资形式在内地建设、改造和经营饭店、公寓楼和餐馆设施。
2. 对澳门旅行社与内地合资设立的由内地拥有多数股权的合资旅行社无地域限制。
3. 允许北京市、上海市和广东省的广州市、深圳市、珠海市、东莞市、中山市、江门市、佛山市、惠州市的居民个人赴澳门旅游，并不迟于2004年7月1日在广东省全省范围实施。
部门或
分部门
11. 运输服务
A. 海运服务
H. 辅助服务
国际运输（货运和客运）（CPC7211，7212，不包括沿海和内水运输服务）
集装箱堆场服务
其它
具体承诺
1. 允许澳门服务提供者 1 以独资形式在内地设立企业，经营国际船舶管理、国际海运货物仓储、国际海运集装箱站和堆场以及无船承运人业务。
2. 允许澳门服务提供者在内地设立独资船务公司，为其拥有或经营的船舶提供揽货、签发提单、结算运费、签订服务合同等日常业务服务。
3. 允许澳门服务提供者利用干线班轮船舶在内地港口自由调配自有和租用的空集装箱，但应办理有关海关手续。
部门
11. 运输服务
F. 公路运输服务
公路卡车和汽车货运（CPC7123）
公路客运（CPC7121，CPC7122）
具体承诺
1. 允许澳门服务提供者在内地设立独资企业经营道路货运业务。
2. 允许澳门服务提供者经营澳门至内地各省、市及自治区之间的货运“直通车”业务。1
3. 允许澳门服务提供者在内地的西部地区设立独资企业，经营道路客运业务。
部门与
分部门
11. 运输服务
H. 所有运输方式的辅助服务
仓储服务（CPC742）
具体承诺
1.允许澳门服务提供者以独资形式在内地提供仓储服务。
2.对澳门服务提供者在内地投资设立仓储企业的最低注册资本要求比照内地企业实行。
部门与
分部门
11. 运输服务
H. 所有运输方式的辅助服务
货代服务（CPC748，749，不包括货检服务）
具体承诺
1.允许澳门服务提供者以独资形式在内地提供货代服务 1。
2.对澳门服务提供者在内地投资设立货代企业（国际货代）的最低注册资本要求比照内地企业实行。
部门与
分部门
服务部门分类（GNS/W/120）未列出的部门
物流服务
具体承诺
允许澳门服务提供者以独资形式在内地提供相关的货运分拨和物流服务，包括道路普通货物的运输、仓储、装卸、加工、包装、配送及相关信息处理服务和有关咨询业务，国内货运代理业务，利用计算器网络管理和运作物流业务。
表2
澳门向内地开放服务贸易的具体承诺 1
1 部门分类使用世界贸易组织《服务贸易总协议》服务部门分类 （GNS/W/120），部门的内容参考相应的联合国中央产品分类（CPC，United Nations Provisional Central Product Classification）。
1 高标准房地产项目是指单位建设成本高于同一城市平均单位建设成本2倍的房地产项目。
1 在本部门中，澳门服务提供者应是经营（含非主营）广告业务的企业法人。
1 不含出国、出境展览。
1 根据内地《电信业务分类目录》执行。
1 澳门服务提供者在内地经营音像制品分销服务的内容，应符合内地有关法律法规和审查制度的规定。
1 主要工作人员组别包括导演、编剧、男主角、女主角、男配角、女配角、监制、摄影师、剪接师、美术指导、服装设计、动作/武术指导、以及原创音乐。
2 主创人员是指导演、编剧、摄影和主要演员，主要演员指主角和主要配角。
1 包括与基础设施建设有关的疏浚服务。
2 涵盖范围仅限于为外国建筑企业在其提供服务过程中所拥有和所使用的配有操作人员的建筑和拆除机器的租赁服务。
1 澳门服务提供者在内地经营图书、报纸、杂志、药品、农药、农膜、化肥、成品油、原油批发和佣金代理业务，仍按内地对世界贸易组织成员的承诺处理。
2 本附件中，中西部地区包括中部地区和西部地区。西部地区指重庆、四川、贵州、云南、西藏、陕西、甘肃、青海、宁夏、新疆和内蒙古、广西等12个省、自治区、直辖市以及湖南湘西土家族自治州、湖北恩施苗族自治州、吉林延边朝鲜族自治州，中部地区指黑龙江、吉林、山西、河南、湖北、湖南、安徽、江西等8省。
1 澳门服务提供者在内地经营图书、报纸、杂志、药品、农药、农膜、化肥、粮食、植物油、食糖、棉花、成品油零售业务，仍按内地对世界贸易组织成员的承诺处理。
2 超过30家分店的连锁店仍按内地对世界贸易组织成员的承诺处理。
1 有关法规将另行颁布。
1 在本部门中，澳门服务提供者应为企业法人。
1 “直通车”业务是指内地与澳门间的直达道路运输。在本部门中，提供“直通车”服务的澳门服务提供者应为企业法人。
1 在本部门中，澳门服务提供者应是企业法人。
1 双方将通过磋商，拟订和实施澳门对内地进一步开放服务业的内容。有关具体承诺将列入本表。
政策变化导致买方付款不能无需承担违约责任??情势变更适用的条件
奚正辉
2010年4月17日，国务院下发《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号）第（三）条：“实行更为严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。人民银行、银监会要指导和监督商业银行严格住房消费贷款管理。住房城乡建设部要会同人民银行、银监会抓紧制定第二套住房的认定标准。要严格限制各种名目的炒房和投机性购房。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。对境外机构和个人购房，严格按有关政策执行”。
现阶段因为银行收紧购房贷款，买方不能取得银行的贷款，导致其不能支付房款产生的纠纷很多。有些是签署了定金或居间协议，只是支付了定金；有些是签署了正式的房屋买卖合同，已经支付了首付款。因为政策变化，导致买方付款不能，不能继续履行合同，买方已经支付的定金是否要被没收，或者买方要不要承担合同约定的违约责任呢？笔者最近遇到很多这类的纠纷，案例一，陆某于2010年4月5日预订了上海浦东新区丁香路《仁恒河滨城北岸》的一套公寓房，总价495万元，已经支付定金10万元，但是由于陆某购买的该房屋是其第三套房屋，陆某不能办理贷款，更无法贷款70％。案例二，胡某于2010年4月15日预订了上海闵行区茜昆路《御涛园》的一套别墅，总价1388万，已经支付定金50万元，但是由于胡某购买的该房屋是其第六套房屋，胡某不能办理贷款，更不能贷款60％。陆某与胡某都不约而同地向出售方提出退房，要求解除定金协议，退还已经支付的定金。他们的要求从法律上是否合法，是否可以拿回已经支付的定金呢？笔者认为可以。
根据中国合同法的规定，合同解除权分为约定解除权与法定解除权，《合同法》第九十三条规定的是约定解除权：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成立时，解除权人可以解除合同”。第九十四条规定的是法定解除权：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。上述2个案例没有约定买方有权因为银行不批准其贷款而解除合同，所以没有约定的解除权。那么买方能不能适用法定解除权呢？
一、买方是否可因不可抗力而解除合同
合同解除是指在合同有效成立之后，没有履行或没有履行之前，当事人双方通过协议或者一方行使约定或法定解除权的方式，使当事人设定权利义务关系终止的行为。根据《合同法》的规定，合同解除分为：协商解除、约定解除和法定解除。
根据上述案例，合同既没有约定解除，也达不成协商解除，只能套用法定解除。买方所能引用的法定解除理由是：因不可抗力致使不能实现合同目的。申请银行贷款未获批准，是否构成不可抗力？根据《合同法》第117条第2款：本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。即构成不可抗力须同时满足四个条件：1、不能预见，2、不能避免，3、不能克服，4、客观情况。通常不可抗力的情形有：天灾、火灾、战争、罢工、政府行为等。不可抗力的范围只能是一个大致的，不可抗力的判断只能是具体的，不可能盖棺定论，一成不变。但为了保证合同的稳定性和交易的安全性，不可抗力解除合同的情形是非常严格而且狭小。其实从某种角度而言，不可抗力就是指上述列举的天灾、火灾、战争、罢工、政府行为，为大家所公认的情形。若买方以银行未经批准贷款构成不可抗力起诉解除合同并要求免责，在审判实践中，是很难获得支持。
二、买方是否可因第三人原因而解除合同
买方因银行贷款未获批准，而造成不能支付房款，是否可以解除合同。对买方而言，贷款未获批准是买方不能预料的，也不可归责于买方，完全是由于银行的原因，造成买方履约不能，对此买方是没有过错的，让一个没有过错的人来承担违约责任则显失公平。
但是根据我国法律的规定，违约责任的归责原则是严格责任原则，不以主观过错为要件，只要买方有违约行为，就要承担违约责任。其次根据《合同法》第121条的约定：当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方与第三人之间的纠纷，依照法律规定或按照合同约定解决。很明显目前的法律而言，因第三人银行而造成的买方违约，买方依旧要向张某承担违约责任，买方更不具有解除合同的权利。买方是否有权向银行追偿，则要根据双方之间的约定或法律的规定。
三、买方是否可因情事变更而解除合同
所谓情事变更，是指在合同订立后，因发生订立合同时当事人不能预见并且不能克服的情况，改变了订立合同时的基础，使合同的履行失去意义或者履行合同使合同当事人之间的利益重大失衡的情形。
使用情事变更原则的要件：1、须有情事变更的事实；2、情事变更须发生在合同成立后履行完毕前；3、须情事变更的发生不可归责于当事人；4、须情事变更是当事人缔约时所不能预见的；5、须情事变更使履行合同显示公平。
具体而言：第一 须有情势变更之事实。这是适用情势变更的前提条件。所谓“情势”，系指作为合同法律行为基础或环境的一切客观事实。包括政治，经济、法律及商业上的种种客观状况，具体如：国家政策、行政措施、现行法律规定、物价、币值，国内和国际市场运行状况等等。所谓“变更”，乃指这种情势在客观上发生异常变动。这种变更可以是经济的如通货膨胀、币值贬值等；也可以非经济因素的变动，如战争即导致的封锁、禁运等。该事实是否构成情势变更，应以是否导致合同赖以成立的基础丧失，是否导致当事人目的不能实现，以及是否造成对价关系障碍为判断标准。第二 情势变更须发生在合同成立以后，履行终止之前。这是适用情势变更原则的时间要件。只有情势的变更发生在合同成立之后，合同关系消灭之前，才能适用情势变更原则。在订约时，如发生情势的变更，当事人不得主张适用情势变更原则，这一点与英美法上的合同落空原则所要求的情势不同，落空原则所要求的情势，可发生订约之时。若情势的变更发生在合同履行期间，又在履行过程中归于消灭，一般也不得适用情势变更原则，因为履行合同的基础已恢复至原状。若债务人迟延履行合同债务，在迟延期间发生了情势变更，则债务人不得主张适用情势变更原则，因为债务人如按合同规定履行不会发生情势变更。第三 情势变更须是当事人所不能预见的，且有不可预见之性质。这是适用情势变更原则主观要件的一个方面。情势变更是否属于不可预见，应根据当时的客观实际情况及商业习惯等作判断标准。当事人事实上虽然没有预见，但法律规定应当预见或者客观上应当预见，则不能适用情势变更，因为当事人对自己的主观过错应当承担责任；如仅有一方当事人不可预见，则仅该当事人可主张情势变更。如果当事人在订约时对于某种情势已有预见，则表明当事人考虑到这种因素并自愿承担该情势发生的风险，自不应适用情势变更原则。但对于发生机率很低的某种情况，如飞机失事等，尽管当事人在订约时会预见这些情况可能发生，但仍应依情势变更原则处理。情势变更须因不可归责于双方当事人之事由而发生。这是适用情势变更原则主观要件的另一方面。双方当事人在订立合同时对情势的变更无法预见和防止，因此双方当事人在主观上无过错。如情势的变更由可归责于一方当事人或第三人的事由而发生，则有过错的一方当事人或第三人应承担责任，不适用情势变更原则。第四 因情势变更而使原合同的履行显失公平。这是适用情势变更原则的实质要件。情势变更发生以后，如继续按原合同规定履行义务，将会对一方当事人产生显失公平的结果。适用情势变更原则是为了平衡当事人之间的利益，消除合同因情势变更所产生的显失公平，赋于一方当事人变更或解除合同的权利。梁慧星先生认为此显失公平应依一般人看法，包括债务人履行困难和债权人受领不足及其履行对债权人无利益。是否显失公平，以下几点可作为判断标准：1、是否符合诚实信用原则，公平合理原则；2、显先公平的事实须存在于合同双方当事人或其中一方；3、显失公平的结果，使双方利益关系发生重大变动，危害交易安全；4、主张适用的一方因不适用而遭受的损失，一般要远大于适用时对方所遭受的损失。
适用情势变更原则的目的，在于排除因客观情况的变化而发生的不公平的结果，使合同在公平的基础上得到履行或解除合同。其法律效力通常表现在以下两个方面：一是重新协商，又称“再交涉义务”，即一方当事人可以要求对方就合同的内容重新协商。二是诉请人民法院或仲裁机构变更或解除合同，变更合同就是在原合同的基础上，仅就合同不公正之点予以变更，使其双方的权利义务趋于平衡。如增减给付、延期或分期履行、拒绝先为履行，变更标的物等；解除合同即使合同关系自始消灭。但通过何种步骤和方式实现这一价值，各国立法和判例一般基于这样的考虑：从契约严守的立场出发，法律首先倾向于最大限度地维持既有的法律关系。对于不公平的后果首先应着眼于在维持原有法律关系的基础上调整当事人双方的权利义务，使之趋于平衡。只有在通过变更合同仍不足以排除不公平的后果时，扩张采取终止或消灭原合同关系的措施。
理论上说：在违约责任与免责之外，尚有因合同变更或解除而不构成违约责任的领域，情事变更就属于该领域。在《合同法》草案曾设有情事变更原则的条款，只是《合同法》正式出台前未予保留。《合同法》之所以没有规定情事变更原则，其中有一个重要的理由是情事变更与商业风险很难区分。其实二者还是有很多不同之处：1、商业风险属于从事商业活动所固有的风险，作为合同成立基础的客观情况的变化未达到异常的程度；而作为情事变更则是作为合同成立基础的环境发生了异常的变动。2、商业风险，法律推定当事人有所预见、并且能预见；对情事变更，当事人未预见到，也不能预见。3、商业风险所带来的损失，可归责于当时人；而情事变更则不可归责于当事人。4、商业风险的后果由当事人承担不会造成明显不公平；而情事变更的后果由当事人承担则显失公平。
王利民教授在2010年4月的人大学术讨论会上提到：“金融危机虽然过去，但还是遗留了不少问题，和情势变更还是有一定关联的，同时还有自然灾害的问题，包括最近发生的地震，加上汶川大地震，两次地震。以及我国在社会转型中有关宏观调控等等政策多多少少也会产生影响。我记得我们当年讨论《合同法》的时候，情势变更是起草过程中非常大的一个问题，但是后来考虑到为了强化合同的严守，特别是考虑到我国在社会转型过中维持市场秩序角度考虑，本来情势变更在几个稿子里面都有，但在最后阶段还是把它删掉了。但这并不代表立法者否定了情势变更制度，在一定程度上也是回避了这个问题，把它留给司法来解决。但这究竟是不是法律漏洞，大家也有不同的看法，后面《司法解释（二）》里面专门提到了情势变更，这也是具有中国特色的东西。和德国等国家不同，我们不是在债法中规定情势变更，而是通过司法解释的办法来规定情势变更制度。当然了，司法解释是不是可以这样规定？也有不同看法。但我觉得，从实际效果来看还是有作用的、还是必要的，毕竟从整个《合同法》发展的趋势来看，在《合同法》中承认情势变更是《合同法》发展的一个趋势，我们司法解释承认它既符合这样一个趋势，同时在一定程度上也解决了我们在实践中因为缺乏情势变更制度所产生的问题”。
最高人民法院民一庭庭长杜万华法官在2010年4月的人大学术讨论会上提到：“人民法院很久以前有一个案例，专门从情势变更制度角度来说的，是重庆和武汉之间的一个仪表相关的案例，确定了情势变更的原则。后来在立法中，制定《合同法》的时候，情势变更制度一直顽强的坚守到大会，大会讨论稿里还有，但是在通过的时候拿下来了，一直到现在。所以情势变更到现在为止一直在学理上、实践中运用的多不多呢？到现在不是很多。在这次国际金融危机、汶川大地震以后，在制定《合同法司法解释（二）》的时候肯定了情势变更原则，把这一条制定进去了，从司法层面肯定了它。原来它仅仅是一个个案、一个案例，因为我们不是判例法国家，只是具有参照意义，而司法解释则具有法律上的意义。但是情势变更究竟如何用，依然是一个值得关注的问题。最高法院在审判这样案子的时候，问题真的很大，坦率的说对于情势变更原则，作为制度来讲我还是有些担心的，随着我们后来的争论，这个制度最大的问题就是和商业风险非常难以划分，弄不好的话就会把合同毁掉，可以说执行不好就是合同的杀手。所以，最高法院在指定情势变更这一条的时候后来专门发了个通知，其目的就是慎用，在运用过程中必须要严格掌握，不然就会对合同有杀伤力。最高法院给各高院发了一个通知，要求使用情势变更要报请省高院核准，程序上加了一道“紧箍咒”，目的就是要求基层院和中院，如果有其它办法能解决的最好用其它办法解决，实在不行再用情势变更。但那也不是你说的算，要上报，其目的就是这个制度在运用上不要出现大的负面性的情况。当然了，情势变更需不需要？我认为还是需要的，遇到一些情况把这个制度放到那个地方还是有用，但是，就是怕滥用”。
签约时可以获得贷款，签约后由于贷款政策变动，导致贷款不能获得银行审批，改变了订立买卖合同时的基础，造成合同履行困难，应该属于情事变更的情形。因为贷款政策的变动，是买方不能预见的，而且不可归责于买方，理应属于情事变更的范围。若贷款的政策没有变化，由于买方个人的资信不足，导致银行没有批准贷款申请，这显然要归责于买方，因而也不构成情事变更，不能免责。
根据《合同法司法解释 （二）》第26条，确立了情势变更原则。该条规定 “合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”。《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》(法发〔2009〕40号) 规定了要慎重适用情势变更原则，合理调整双方利益关系。从理论上说，若构成情事变更，则先有当事人协商，协商不成，则请求法院变更或解除合同，并且可以免责。
总而言之，买方因国发〔2010〕10号文件导致贷款没有取得银行的审批，应该属于情势变更的情形，买方有权解除合同，并无需承担违约责任。为了保险起见，建议买方在签订《房地产买卖合同》时约定：若买方银行贷款未获批准或批准的贷款金额少于多少，买方有权解除合同并不承担违约责任。以防止买方不能贷款而承担违约责任。