物业管理仍需完善 物业管理是顺应房地产综合开发的发展而派生的产物　
　
物业管理仍需完善


物业管理是顺应房地产综合开发的发展而派生的产物，它与房地产市场的繁荣发展息息相关，相互作用。但实际上，由于我国房地产业起步较晚，因此普遍存在“重建设、轻管理”的倾向，忽视了物业管理对房地产市场的反作用。物业管理是一种综合性的经营服务方式，它是将各种分散的社会分工汇集起来统一管理，如清洁、保安、绿化、水电、房屋维修及其他各种社区服务，对每个业主来说只需面对物业管理企业一家就能解决问题而无需面对各个不同部门。

据有关资料统计，截止1996年底，上海市已依法登记成立物业管理企业1540多家，成立业主委员会达1600多个，而且近年来增长幅度也很大。上海市政府及时关注物业管理行业在上海的发展，上海市人大常委会审议并通过了《上海市居住物业管理条例》，并于1997年7月1日起实施。物业管理有了法律依据，对保护房地产市场健康有序的发展是件好事，但实际执行上仍有一些问题。

一、住宅售前、售后管理脱节矛盾较大。住宅销售单位要求业主必须交纳维修备用基金才能进户,通过合同形式与业主明确对住宅的管理和维修应尽的责任和义务。但房产开发商与业主、物业管理公司与业主因权利义务不明确造成住宅售前、售后管理脱节。一般来说，较大规模的一些房产开发商自己组建物业管理公司对其所出售的房屋进行管理，这样做法体现了“谁开发、谁管理”的精神，有一定优势，如有利于配套设施的进一步完善等优势。但这样的管理模式的弊病也较明显。其一，因为物业管理公司是房产开发商自己组建的，其本身专业管理的经验不足。其二，通常物业管理公司是房地产公司的下属公司，在很多权利义务关系中不能以独立的第三方理直气壮地向房产开发商验收物业、接管档案、索要保修期内的支出费用。其三、有些房地产开发商仅有一个开发项目，开发完之后该企业的历命也完成了，这也显然不能体现“谁开发、谁管理”的优势。这些弊病对业主的损害是相当大的。

二、物业管理公司的物业保养、维修服务不到位，服务质量差，收费不合理，与销售方销售宣传时差距较大。根据现行法律，业主管委会成立后可自主选择物业管理公司。可有两大矛盾使操作变得困难。一是由于房地产市场销售情况不好造成售房率、入住率不高，业主未达到法律规定的人数无法成立业主管委会，也不能自主选择物业管理公司。二是业主管委会选择新的物业管理公司后，原物业公司公司却拒不移交或者无法移交有关档案资料。

上文所述仅是物业管理行业中的一些问题，这许多矛盾在市场发展进程中有些是不可避免的，政府也已经注意到并积极改进，同时也需要各方人士一起努力。




江苏省南京市科委


关于依靠科技进步振兴南京经济的若干规定
市科委


为深化改革，扩大开放，最大限度地解放和发展科学技术第一生产力，形成科技、经济、社会协调发展的新机制，把我市建设成为科技先导型的现代化城市，特作如下规定：
一、充分发挥南京地区科技优势，推动地方经济发展
1、鼓励和支持科研院所、大专院校与地方企业建立科研生产中试基地、实验工厂、科技先导型企业等各种形式的科研生产联合体。联合体可在销售收入中税前提取3％—5％作为开发基金；缴纳水电增容集资费有困难的，经有关部门批准，可予缓、减、免。科研院所、大专院校可以
技术作价入股与地方企业建立股份制企业，按股分得的部分，视同技术性收入，享受有关优惠政策待遇。
2、科研院所、大专院校与地方企业联合开发的项目，凡列为市科技发展重点项目者，可优先安排科技贷款和科技发展基金。使用科技贷款，由市给予一定的垫息和贴息。
3、鼓励和支持科研院所、大专院校承包地方亏损企业。企业扭亏转盈后，3年内减免所得税。在此期间，承包方按盈利70％分成。
4、科研院所、大专院校参与市科技项目攻关，对参加攻关的人员，从项目经费中发给一定的岗位津贴；完成任务后，除按合同规定付给参与单位报酬外，还可从该项目投产后第一年度的新增利润中提取5％，奖励有关科技人员；因项目需要，企业在组织出国考察时应予安排一定的名
额。
5、鼓励和支持科研院所、大专院校、大型企业派出科技人员兴办全民、集体性质的科技型企业，放开科技型企业的经营范围，鼓励他们从事技工贸一体化经营活动。科技型企业实行独立核算、自负盈亏的，开办初期纳税有困难，经批准，可给予减免税照顾。
6、事业费完全自立的科研机构，实行企业化管理，事业单位性质不变，所得收入在保证事业发展的前提下，自主决定事业发展、奖励、福利三项基金分配比例，用于分配给个人的部分，可以实行工资浮动升级。
7、建立全市常设的技术市场，作为全市技术贸易中心，在城区组建科技一条街。在科技一条街兴办的高新技术贸易企业，经市认定后，可享受高新技术产业开发区的政策。
8、凡技术开发、技术转让、技术咨询、技术服务等技术性收入一律免征营业税。企业、学会、协会等非科研机构，年技术性净收入在市规定的数额内的，经市技术市场管理办公室认定，税务部门批准，暂免征所得税。单位可从转让技术的纯收入中，提取20％—30％奖励从事研究
、开发、推广该项目的科技人员；对从事农业技术转让、技术服务的科技人员，可从纯收入中提取30％—50％给予奖励。
9、鼓励银行、信托公司和投资公司参与科研生产联合活动，为科研生产联合建立风险投资机制，并开展科技开发风险保证保险，使科技攻关、技术开发、成果推广应用的合理损失得到经济补偿。
二、转换企业技术开发机制，促进企业技术进步
10、开展争创、评选科技先导型企业活动，推动企业提高整体科技素质。科技先导型企业每年评选一次，对评为科技先导型企业的，由市政府授予荣誉称号，发给证书并给予奖励。
11、继续执行宁政发（87）237号《批转市经委、体改委关于建立考核企业技术进步指标体系的报告》，由市经委、体改委制定进一步健全和完善企业技术进步指标的具体考核办法，并负责组织实施。
12、在厂长（经理）负责制的前提下，建立以总工程师为首的技术管理系统。明确总工程师在技术进步、技术改造、支配技术开发基金等方面的职责，保障总工程师行使职权。
13、厂办研究所在厂长领导下，可实行所长负责制。鼓励承包，有条件的可实行独立核算，自负盈亏，在完成企业任务的前提下，可以有组织地面向社会承接各种技术开发和技术服务，向社会辐射技术。其技术性收入经市技术市场管理办公室认定，可享受有关税收政策待遇。
14、承担市以上重点引进技术消化、吸收和国产化项目的企业，可按该项目销售额提取2％，专项用于消化、吸收工作。
15、企业按规定从销售额中提取一定比例作为技术开发基金。企业当年提取的技术开发基金，可以结转跨年度使用。企业的技术开发基金单独列支，专款专用，不得挤占、挪用。行业主管部门可集中企业提取的技术开发费的30％，有偿调剂使用于本系统内重点新产品开发，该经费
所有权不变。
三、推进高新技术产业的发展，引导高新技术进入和改造传统产业
16、凡进入开发区的高新技术企业，不论其所有制性质，均享受开发区政策待遇。进区企业的用工分配、社会保险等方面，参照三资企业有关规定执行。
17、培植高新技术企业，鼓励发展高新技术。高新技术企业开发的科技项目，凡列入市计划的，根据其技术水平和进展情况，采取差额贴息办法予以扶持。开发的高新技术产品，由企业自行定价。
18、鼓励外省、市科研院所、大专院校、大型企业进入我市独办或联办高新技术企业，其高级科技人员需在我市落户，不受所有制限制，其配偶、在学或未婚待业子女可调入和随迁，子女已全部就业的，可选一人随迁。
19、凡高新技术企业，经有关部门批准，可在境外设立经营机构，自营进出口业务，其商务、技术人员因公需要出国或赴港澳地区的，按国办发（90）9号文《关于简化高技术新技术企业部分人员多次出国审批手续请示的通知》执行。
四、依靠科教兴农，推进农村科技进步
20、大力支持农业技术服务组织兴办经济实体。其经营利润不上缴、原有补贴不减少、财科设备不平调。对农业广播学校、农技校、乡镇工业技术管理学校和乡镇成人教育学校新办的工厂，其税收政策比照教育系统校办工厂办理；与系统外联办企业，实行先分后税，原财政渠道不变
。

21、对在农村科技开发与推广工作中成绩显著的科技人员，应以工作实绩作为职称评定、晋级的重要依据优先考虑。在农村职业学校连续兼任教师满3年以上，并继续从事教学工作的科技人员，可参加教师职称评定，从事农业技术推广工作的学校教师，也可以参加相关专业技术职称
的评定，他们在岗期间可享受相应的待遇。
22、乡镇企业要有长期稳定的技术依托单位，有条件的应建立自己的或联合办的技术开发机构，并按规定提取技术开发基金。乡镇企业从事生产技术服务的所得收入，纳税有困难的，经税务部门批准，可免征所得税。
五、加强科技队伍建设，充分调动科技人员积极性
23、设立市突出贡献奖。从1992年起，每年奖励10名左右对发展南京地方经济有突出贡献的科技人员，在发给荣誉证书的同时，奖励市区内一套水、电、气、电话设备俱全的住房或10万元奖金。在职称评定上，可破格晋升。
24、提高科技进步奖励标准，鼓励技术开发和推广应用。凡获市科技进步一等奖项目，奖励5000元；二等奖项目，奖励2000元；三等奖项目，奖励1000元。对经济效益好、技术含量高、符合产业发展方向的新产品，在投产初期三年内，企业可从产品销售利润中提取2％
—8％，奖励参加开发的科技人员，并对企业免征相应的奖金税。
25、积极鼓励科技人员创办民办科技机构，有条件的可实行股份制，可扩大经营服务范围；在保证效益和投入逐年增长的前提下自主决定工资标准、奖励办法和分配形式。
26、提高农业科技人员的待遇。对在乡、镇第一线工作的国家农技人员，浮动的一级工资3年后可转为固定工资；从事农技推广工作30年以上，可享受全额退休工资待遇，其差额由单位在自收收入中解决；中级以上专业技术职务的国家农技人员按有关规定优先办理家属“农转非”
。

27、凡需引进的科技拨尖人才，满编单位可报市编委批准，先超编进入，然后按原定编制从自然减员中核减；凡在国外学习或参加科研、技术工作两年以上，具有大学本科以上学历的留学人员，经市人事局批准，可招聘来宁工作，并由招聘单位提供优惠工作和生活条件，对被聘人员
实行双向选择，准许来去自由。
28、加强对专业技术人员的继续工程教育。每年由市科委提出培训对象及计划，编制预算，由市财政审核后拨专款用于对中、小型企业共性专业科技人员的培训以及有突出贡献的科技人员、学科带头人、青年技术骨干的进修、考察等活动。



1992年5月19日